Kira Artışı ve Kiracı Hakları 2026

Konut krizi ve yüksek enflasyon ortamında kira hukuku son yıllarda çok daha önemli hale geldi. Hem kiracılar hem ev sahipleri haklarını ve sınırlarını iyi bilmek zorundadır. Haksız bir artış talebine maruz kalan kiracı ya da kiracısı tarafından mağdur edilen ev sahibi için doğru hukuki bilgi, büyük maddi ve manevi kayıpları önleyebilir. Bu rehberde kira artış sınırından tahliye nedenlerine, depozitodan kira tespit davasına kadar pek çok önemli konuyu ele alacağız.

Kira Artış Sınırı (TBK md. 344)

Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesiyle düzenlenmiştir. Bu maddeye göre taraflar, bir sonraki kira dönemi için uygulanacak kira bedelini serbestçe kararlaştırabilirler; ancak bu bedel, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçemez.

Uygulamada zaman zaman değişiklikler yaşandı. 2022-2024 döneminde konut kiralarına özgü geçici bir düzenleme çerçevesinde %25 kira artış sınırı getirildi ve bu sınırın üzerinde artış yapılması yasal olarak engellenmiş oldu. Söz konusu geçici düzenleme daha sonra kaldırıldı ve 2025 yılı itibarıyla tekrar genel kurala, yani TÜFE 12 aylık ortalamasına dönüldü.

Bu konuda bilinmesi gereken temel noktalar şunlardır:

• TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı, her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanmaktadır. Kira artışı bu oranı aşamaz.
• Birden fazla kira döneminde artış yapılmamış olması, birikimli bir artış hakkı doğurmaz; her dönem bağımsız olarak değerlendirilir.
• Taraflar karşılıklı anlaşarak yasal sınırın altında bir artış oranı belirleyebilirler; ancak bu oranı hiçbir şekilde aşamazlar.
• Yasal sınırı aşan kira artış sözleşmeleri, aşan kısım bakımından geçersiz sayılır.

Ev sahiplerinin zaman zaman sözlü baskı ya da tehdit yoluyla yasal sınırın üzerinde artış dayatmaya çalıştığı görülmektedir. Bu tür girişimler karşısında kiracının haklarını bilmesi ve gerektiğinde hukuki yollara başvurması büyük önem taşır.

Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kiracıyı güçlü bir hukuki koruma altına almaktadır. Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği haller sınırlı sayıda sayılmıştır. Bu nedenle "ben ev sahibiyim, istediğim zaman çıkarabilirim" düşüncesi hukuken doğru değildir.

Yasal tahliye nedenleri şu şekilde özetlenebilir:

1. Kira süresinin sona ermesi ve fesih bildirimi (TBK 347): Konut kiralarında ev sahibi, kira sözleşmesinin bitimine en az 3 ay kala yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bu hak, kira başlangıcından itibaren 10 yıl geçmeden kullanılamaz. 10 yıllık süre tamamlanmadan ev sahibi yalnızca fesih bildirimini gerekçe göstererek kiracıyı çıkaramaz.
2. Ev sahibinin veya yakınının konut ihtiyacı (TBK 350): Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyu veya üstsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı mevcutsa tahliye davası açılabilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispat edilmelidir. Tahliye kararı kesinleştikten sonra 3 yıl boyunca aynı taşınmaz eski kiracıdan daha düşük bir kira bedeli ile başkasına kiralanamaz.
3. Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı (TBK 350/2): Kiralananın kullanımı süresince esaslı onarım veya yeniden inşasının zorunlu olduğu hallerde tahliye istenebilir.
4. Kiracının temerrüdü — kira borcunu ödememesi (TBK 352): Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olan kiracının sözleşmesi, o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile feshedilebilir.
5. Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verdiği yazılı taahhüt geçerlidir. Bu taahhüde uymayan kiracı, tahliye davası ile karşı karşıya kalabilir.

10 Yıl Koruması

Türk kira hukukunun en önemli düzenlemelerinden biri, TBK 347'de yer alan 10 yıl korumasıdır. Buna göre kiracı, kira ilişkisinin başlangıç tarihinden itibaren 10 yılını doldurmadan yalnızca fesih bildirimini gerekçe göstererek çıkarılamaz.

10 yıllık süreyi dolduran kiracıya ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, 10 yılı dolduran kiracının artık sözleşmenin her uzadığı dönemde bu riskle karşı karşıya kalabileceğidir.

Bazı ev sahipleri, kiracıyı çeşitli baskı yollarıyla "sözleşmeyi feshediyorum" demesini ya da taşınmazı boşaltmasını sağlamaya çalışmaktadır. Bu şekilde elde edilen beyanlar ve imzalar hukuki açıdan çoğunlukla geçersizdir. Baskı altında yapılan işlemler iptal davası yoluyla ortadan kaldırılabilir.

Depozito

TBK 342 uyarınca kiraya veren, kiracıdan en fazla 3 aylık kira bedeli tutarında güvence (depozito) talep edebilir. Bunun üzerinde bir depozito alınması hukuken geçersizdir; fazla alınan kısım iade edilmek zorundadır.

Depozitoyla ilgili uyulması gereken kurallar şunlardır:

• Para olarak alınan güvence, kiracının muvafakatiyle vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır.
• Kıymetli evrak olarak verilen güvence ise bir bankaya depo edilmelidir.
• Kiraya veren, kiracının açık rızası olmaksızın bu güvenceyi kullanamaz.
• Kira ilişkisi sona erdiğinde kiracının borcunun bulunmadığı ya da kiraya verenin zarar talebinin bulunmadığı hallerde güvence 3 ay içinde iade edilmelidir.
• Ev sahibinin haksız yere depozito kesintisi yapması halinde kiracı, iade davası açarak parasını geri alabilir.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, ev sahibinin taşınmazda olduğunu iddia ettiği hasarları veya temizlik masraflarını gerekçe göstererek depozitoyu geri vermemesidir. Bu tür durumlarda, taşınmazın teslim ve iade aşamasında düzenlenen tutanaklar büyük önem taşımaktadır.

Kira Tespit Davası

Piyasa rayicinin çok altında ya da üstünde kalan kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir. Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

Kira tespit davasına ilişkin temel kurallar şöyle özetlenebilir:

• Her iki taraf da (kiracı veya ev sahibi) kira tespit davası açabilir.
• Kira sözleşmesi 5 yıl veya daha fazla süredir yürürlükteyse ya da kira bedeli 5 yılı doldurmak üzere olan kira yılında belirlenmişse yeniden belirleme istenebilir.
• Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce dava açılmalı ya da kiracıya bildirim yapılmalıdır; aksi takdirde tespit kararı bir sonraki dönem için geçerli olur.
• Hakim, bilirkişi aracılığıyla emsal kiraları inceler; taşınmazın niteliği, konumu ve piyasa koşulları değerlendirilerek yeni kira bedeli belirlenir.
• Mahkemece belirlenen kira bedeli geriye dönük olarak işletilemez; ancak fazla ödenen kira için ayrıca iade davası açılabilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Ne Yapmalısınız?

Kira uyuşmazlıklarında hukuki sürecin sağlıklı yürümesi için bazı pratik adımlar büyük önem taşımaktadır:

• Yazılı iletişimi belgeleyin: Ev sahibi veya kiracıyla yapılan tüm iletişimi yazılı kayıt altına alın. WhatsApp mesajları, e-postalar ve kısa mesajlar da hukuki süreçte delil olarak kullanılabilir.
• Ödeme makbuzlarını saklayın: Kira ödemelerinin banka havalesi veya EFT yoluyla yapılması ve dekontların muhafaza edilmesi, olası temerrüt iddialarına karşı en güçlü delildir.
• Taşınmazın durumunu belgeleyin: Taşınmazı teslim alırken ve iade ederken mutlaka fotoğraflı tutanak düzenleyin. Bu tutanaklar, haksız depozito kesintilerine karşı en önemli savunma aracınızdır.
• Arabuluculuğu değerlendirin: Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu olmamakla birlikte tavsiye edilmektedir. Arabuluculuk, yargı sürecine kıyasla çok daha hızlı ve masrafsız bir çözüm yolu sunmaktadır.
• Yetkili mahkeme: Kira uyuşmazlıkları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

"Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır."

TBK Madde 347

Kira hukukuna ilişkin sorularınız veya aktif bir uyuşmazlığınız varsa profesyonel hukuki destek almanızı öneririm. Sapanca ve Sakarya'da gayrimenkul hukuku konularında danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermekteyim. İletişim formunu doldurarak veya doğrudan arayarak randevu alabilirsiniz.