Kaçak Yapı, Yapı Tatil Tutanağı ve Yıkım Kararı

Bahçeye yapılan kapalı alan, çatıya çıkılan kat, ruhsatsız tadilat. Belediye tespit ettiğinde süreç hızlı işliyor ve süreler kısa.

Bu yazıda İmar Kanunu'nun 32. ve 42. maddeleri çerçevesinde sürecin nasıl işlediğini, hangi aşamada ne yapılabileceğini ve dava sürelerini anlatıyoruz.

Süreç Nasıl Başlar?

Ruhsat alınmadan veya ruhsata aykırı yapıldığı tespit edilen yapılarda idare, önce yapıyı mühürleyerek inşaatı derhal durdurur.

Durdurma, yapı tatil tutanağının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır ve bu tutanağın bir nüshası muhtara bırakılır.

Bu nokta çok önemlidir: tebligat için elinize bir zarf gelmesi beklenmez. Tutanağın asıldığı tarih, sürelerin başlangıcıdır. Bu yüzden tutanağın asılış tarihini öğrenmek ilk yapılacak iştir.

Bir Aylık Düzeltme Süresi

Tutanağın asılmasından itibaren bir ay içinde yapı sahibi iki şeyden birini yapabilir:

• Ruhsat almak — yapı ruhsata bağlanabilir nitelikteyse
• Aykırılığı gidermek — ruhsata aykırı kısmı kaldırarak yapıyı ruhsata uygun hâle getirmek

Bu yapılırsa mühür kaldırılır ve inşaat devam eder.

Yapılmazsa, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina hakkında yıkım kararı alınır ve yapı, belediye veya valilikçe yıktırılır. Masraflar yapı sahibinden tahsil edilir.

Bu bir aylık süre, sürecin en kritik penceresidir. Yapı ruhsata bağlanabilir nitelikteyse bu süre içinde harekete geçmek, sonraki tüm aşamalardan daha etkilidir.

İmar Para Cezası

İmar Kanunu'nun 42. maddesi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı için ayrıca idari para cezası öngörür.

Ceza tutarı sabit değildir; yapının sınıfına, alanına, bulunduğu yere ve aykırılığın niteliğine göre hesaplanır. Kanunda sayılan ağırlaştırıcı hâller — yapının kaçak katı, koruma alanında olması, taşıyıcı sisteme müdahale gibi — cezayı artırır.

Hesaplama karmaşık olduğu için hatalı hesaplama sık görülür. Cezaya itiraz ederken yalnızca esasa değil, hesaplama yöntemine de itiraz edilmelidir.

İmar para cezası, yıkım kararı gibi bir idari işlemle birlikte verildiğinden itirazı idare mahkemesinde incelenir.

Dava: Süre ve Yürütmenin Durdurulması

Yapı tatil tutanağı, yıkım kararı ve imar para cezası birer idari işlemdir ve idare mahkemesinde iptal davasına konu edilir.

Dava süresi altmış gündür ve işlemin tebliğinden — yapı tatil tutanağında asılma tarihinden — itibaren işler.

Yıkım kararı gibi uygulanmakla telafisi güç sonuç doğuran işlemlerde, dava dilekçesinde mutlaka yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Aksi hâlde dava sonuçlanmadan yapı yıkılabilir ve dava konusuz kalır.

Dava açmadan önce idareye başvurup işlemin kaldırılmasını istemek de mümkündür (İYUK m.11); bu başvuru dava süresini durdurur. Ancak süre yönetimi hassas olduğu için bu yolu kullanırken dikkatli olmak gerekir.

İptal Sebepleri

Uygulamada başarılı olan başlıca iptal sebepleri:

• Tutanakta eksiklik. Aykırılığın somut olarak ve ölçüleriyle belirtilmemiş olması. Yerleşik içtihat, aykırılığın tutanakta açıkça gösterilmesini arar.
• Usulsüz tespit. Tutanağın yapı yerine asılmaması, muhtara bırakılmaması.
• Yetkisizlik. İşlemi yapan birimin yetkili olmaması.
• Hatalı ceza hesabı. Alan, yapı sınıfı veya ağırlaştırıcı hâllerin yanlış uygulanması.
• Ölçülülük. Aykırılığın giderilmesi mümkünken doğrudan yıkım kararı verilmesi.
• İmar affı kapsamı. Yapı kayıt belgesi bulunması hâlinde işlemin dayanağının tartışılması.

Ayrıca kat maliki olarak, komşunuzun ortak alana yaptığı kaçak yapı için belediyeye şikâyette bulunabilir ve idarenin harekete geçmemesi hâlinde bu zımni ret işlemine karşı dava açabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yapı tatil tutanağı nasıl tebliğ edilir?

Yapı yerine asılmakla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır; bir nüshası muhtara bırakılır. Ayrıca posta ile tebligat beklenmez.

Ne kadar sürem var?

Aykırılığı gidermek veya ruhsat almak için tutanağın asılmasından itibaren bir ay; iptal davası için altmış gün.

Yıkım kararına dava açtım, yapı yıkılır mı?

Dava tek başına yürütmeyi durdurmaz. Dilekçede yürütmenin durdurulması talep edilmeli ve mahkemece kabul edilmelidir.

İmar para cezasına nereye itiraz edilir?

Yıkım kararı gibi bir idari işlemle birlikte verildiğinden idare mahkemesinde iptal davasına konu edilir.

Komşumun kaçak yapısı için ne yapabilirim?

Belediyeye yazılı şikâyette bulunabilir, idare harekete geçmezse zımni ret işlemine karşı idare mahkemesinde dava açabilirsiniz.