- Nereye verilir
- Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi
- Süre
- Noter bildiriminden 3 ay; her hâlde satıştan 2 yıl
- Şart
- Satış bedeli ve giderlerin depo edilmesi
- Harç
- Dava değeri üzerinden harç alınır
Dilekçe örneği
Köşeli parantez içindeki sarı alanlar sizin dolduracağınız yerlerdir. Metni kopyalayabilir, Word belgesi olarak indirebilir veya yalnızca dilekçeyi yazdırabilirsiniz. Aşağıdaki metni kullanmadan önce hangi durumlarda geçerli olduğunu okuyun.
[MAHKEME] ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ'NE
- DAVACI (PAYDAŞ)
- [AD SOYAD] — T.C. [KİMLİK NO]
- ADRESİ
- [AÇIK ADRES]
- DAVALI (ALICI)
- [KARŞI TARAFIN ADI SOYADI / UNVANI]
- TAŞINMAZ
- [TAŞINMAZIN AÇIK ADRESİ]
- PAY ORANI / SATIŞ
- [TAŞINMAZDAKİ PAY ORANINIZ] — [PAYIN SATILDIĞI TARİH]
- SATIŞ BEDELİ
- [TAPUDA GÖSTERİLEN SATIŞ BEDELİ] TL
Açıklamalar
- Dava konusu [TAŞINMAZIN AÇIK ADRESİ] adresindeki taşınmazda [TAŞINMAZDAKİ PAY ORANINIZ] oranında paydaşım. Taşınmaz paylı mülkiyete tabidir.
- Paydaşlardan biri, payını [PAYIN SATILDIĞI TARİH] tarihinde davalı üçüncü kişiye [TAPUDA GÖSTERİLEN SATIŞ BEDELİ] TL bedelle satmıştır. Satış, tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır.
- Öğrenme ve süre: [İŞLEMİ ÖĞRENDİĞİNİZ TARİH] Satış tarafıma TMK m.733/2 uyarınca noter aracılığıyla bildirilmemiştir; bu nedenle üç aylık süre işlememiştir. İşbu dava, her hâlde satıştan itibaren iki yıllık süre içinde açılmaktadır.
- TMK m.732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Somut olayda alıcı paydaş olmayıp üçüncü kişidir; devir satış yoluyla gerçekleşmiştir.
- Önalım hakkımı kullanıyorum. TMK m.734 uyarınca satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, mahkemenizce belirlenecek süre içinde nakden depo etmeye hazırım.
- Bedele ilişkin beyanım: [DEVİR BEDELİ HAKKINDAKİ DEĞERLENDİRMENİZ]
- Yargılama sırasında payın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla, dava konusu pay üzerine ihtiyati tedbir konulmasına ve tapu kaydına dava şerhi işlenmesine karar verilmesini talep ederim.
- [VARSA EK BEYANLARINIZ]
- Taşınmazın değerinin tespiti bakımından keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasını talep ederim.
Hukuki Sebepler
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 688, 732, 733 ve 734. maddeleri, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 12, 389 ve devamı maddeleri, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve ilgili sair mevzuat.
Deliller
- Tapu kaydı ve takyidat belgesi (celbi talep olunur)
- Satışa ilişkin resmî senet ve tapu işlem dosyası (celbi talep olunur)
- Varsa noter bildirimi ve tebligat evrakı
- [VARSA ÖDEME BELGESİ, DEKONT VB.]
- Keşif, bilirkişi incelemesi, tanık ve ikamesi mümkün her türlü yasal delil
Sonuç ve İstem
Yukarıda açıklanan nedenlerle; davanın kabulü ile önalım hakkımın tanınmasına; dava konusu payın, mahkemece belirlenecek bedelin depo edilmesi karşılığında davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adıma tesciline; yargılama süresince pay üzerine ihtiyati tedbir konulmasına; yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. [TARİH]
Ekler
- Tapu kaydı örneği
- [VARSA DİĞER BELGELER]
Davacı[AD SOYAD]İmza
Bu dilekçe ne zaman kullanılır
Bu dilekçe, paylı mülkiyete tabi taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların önalım (şufa) hakkını kullanması için açılacak davada kullanılır.
TMK m.732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hak, elbirliği mülkiyetinde doğmaz; ayrıca satış dışındaki devirlerde (bağış, trampa, cebri icra satışı) ve payın diğer bir paydaşa satılması hâlinde kullanılamaz.
TMK m.733/2 uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Aynı maddenin üçüncü fıkrası uyarınca önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Bu süreler hak düşürücüdür; kesilmez ve mahkemece resen dikkate alınır. Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık süre işlemez; ancak iki yıllık süre her hâlde işler.
TMK m.734 uyarınca önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde nakden ödemekle yükümlüdür.
En sık yapılan hata
Bedeli depo edememek. Bu, önalım davalarının en sık kaybedilme sebebidir. TMK m.734 uyarınca önalım hakkı sahibi, adına tescil kararı verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği sürede nakden ödemek zorundadır. Süre içinde depo edilmezse dava reddedilir. Dava açmadan önce bu tutarın hazır olup olmadığını gerçekçi biçimde değerlendirin.
İkinci hata, ihtiyati tedbir istememektir. Dava sürerken alıcı payı bir başkasına devredebilir ve iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir. Dava dilekçenizde pay üzerine ihtiyati tedbir konulmasını ve tapu kaydına dava şerhi işlenmesini mutlaka talep edin; bu, davanın sonucunu güvence altına alır.
Üçüncüsü, iki yıllık süreyi gözden kaçırmaktır. Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık süre işlemez — bu doğrudur; ancak satıştan itibaren iki yıllık süre her hâlde işler ve hak düşürücüdür. Tapu kayıtlarını düzenli kontrol edin: “bana bildirilmedi” savunması, iki yıl geçtikten sonra sizi korumaz.
Şablonun yapamadığı dört şey
Dilekçeyi doğru yazmak işin bir kısmı. Dosyayı belirleyen kararların çoğu dilekçenin dışında verilir ve bunların önemli bölümü geri alınamaz:
- Doğru dava türünü ve talebi seçmek. 31 Temmuz 2026'dan itibaren belirsiz alacak davası kaldırıldı; tutarı baştan belirlenemeyen alacaklar kısmi dava ile istenir ve talep artırımı aynı davada yalnızca bir kez yapılabilir. Bu tek hakkın hangi aşamada kullanılacağı, alacağın bir bölümünü kaybettirebilir.
- Hangi sürenin işlediğini bilmek. Bir olayda birden fazla süre işleyebilir: biri hak düşürücü, diğeri zamanaşımı. Şablon, sizin dosyanızda hangisinin işlediğini söyleyemez.
- Delili doğru zamanda sunmak. Dilekçeler teatisi bittikten sonra kural olarak yeni delil sunulamaz; süresinde bildirilmeyen tanık dinlenmez. Elinizde delil olması yetmez, ne zaman bildirildiği belirleyicidir.
- Karşı tarafın savunmasına cevap vermek. Çoğu dosya ilk dilekçeyle değil, cevaba verilen karşılıkla ve duruşmadaki beyanla kazanılır ya da kaybedilir. Şablon o aşamada yanınızda olmaz.
Bu nedenle dilekçenizi mahkemeye vermeden önce bir avukatla görüşmeniz önerilir. Dosyanızı birlikte değerlendirmek isterseniz iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Dilerseniz bulunduğunuz yer barosunun levhasından başka bir avukata da başvurabilirsiniz.
Adım adım nasıl kullanılır
- Tapu kaydını inceleyinSatışın tarihini, alıcıyı ve gösterilen bedeli takyidat belgesinden görün.
- Süreleri hesaplayınNoter bildirimi varsa üç ay; her hâlde satıştan itibaren iki yıl.
- Bedeli hazırlayınSatış bedeli ve tapu giderlerini depo edebilecek durumda olun.
- Tedbir ve şerh isteyinPay üzerine ihtiyati tedbir ve tapuya dava şerhi talep edin.
- Bedel yüksek gösterilmişse itiraz edinMuvazaa iddiasını emsal değer ve ödeme kayıtlarıyla destekleyin.