Aile Konutu Şerhi: Evin Habersiz Satılmasını Önlemek

Aile konutu, eşlerin birlikte yaşadığı konuttur ve tapuda malik tek eş olsa bile diğer eşin açık rızası olmadan satılamaz, ipotek edilemez, kira sözleşmesi feshedilemez (TMK m.194). Koruma kendiliğinden doğar; ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya aile konutu şerhi konulması büyük önem taşır.

Ev eşiniz adına kayıtlı ve ilişkiniz bozulmaya başladı. Habersiz satılması, ipotek verilmesi ya da kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkün mü?

Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi bu riski karşılıyor. Bu yazıda aile konutu korumasını ve tapu şerhinin nasıl konulacağını anlatıyoruz.

Aile Konutu Koruması Nedir?

TMK m.194/1: eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Bu, tapu kimin üzerine kayıtlı olursa olsun geçerlidir. Malik olan eş, diğer eşin rızası olmadan taşınmazı satamaz, ipotek veremez, intifa hakkı kuramaz.

Aynı maddenin ikinci fıkrası: rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Bu, dengeli bir düzenlemedir: koruma mutlak değildir; haklı sebep varsa mahkeme rıza yerine geçen karar verebilir.

Aile konutu nedir? Eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına yön verdiği, acı ve tatlı günleri paylaştığı, birlikte oturmak amacıyla seçtikleri konuttur. Yazlık, ikinci ev ya da yatırım amaçlı taşınmaz bu kapsamda değildir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

TMK m.194/3: aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Şerh, koruma için şart değildir — TMK m.194/1'deki rıza kuralı şerh olmasa da geçerlidir. Ancak şerh, iyiniyetli üçüncü kişilere karşı korumayı çok güçlendirir.

Şerhsiz devirlerde, alıcının iyiniyetli olup olmadığı tartışılır ve bu ispat güçlüğü doğurur. Şerh varsa alıcı iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Başvuru: tapu müdürlüğüne başvurulur. İstenen belgeler genellikle: kimlik, evlilik cüzdanı veya nüfus kayıt örneği, taşınmazın aile konutu olduğunu gösteren belge (muhtardan alınan yerleşim yeri belgesi, ikametgâh kaydı, faturalar).

Tapu müdürlüğü talebi reddederse, aile mahkemesinden şerh konulmasına karar verilmesi istenebilir. Bu talep, boşanma davasıyla birlikte de ileri sürülebilir.

Rıza Olmadan Yapılan Devir Geçerli mi?

Eşin açık rızası olmadan yapılan devir işlemi, TMK m.194'e aykırıdır.

Bu durumda malik olmayan eş, tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın eski malik eş adına tescilini isteyebilir.

Davada belirleyici olan, üçüncü kişinin (alıcının) iyiniyetli olup olmadığıdır:

• Tapuda aile konutu şerhi varsa, alıcı iyiniyet iddiasında bulunamaz; devir iptal edilir.
• Şerh yoksa, alıcının taşınmazın aile konutu olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği ortaya konmalıdır.

İkinci hâlde ileri sürülebilecek olgular: alıcının satıcıyla yakınlığı, bedelin rayicin çok altında olması, taşınmazda ailenin fiilen oturuyor olması ve alıcının bunu görmüş olması.

Ayrıca dava açılırken ihtiyati tedbir talep edilmelidir; aksi hâlde taşınmaz yargılama sırasında bir başkasına devredilebilir.

Kiracıysanız Koruma Nasıl İşler?

Koruma yalnızca mülkiyet için değildir.

TMK m.194/4: aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Bu, önemli bir korumadır: sözleşmede adı geçmeyen eş, bildirimle taraf hâline gelerek konuttan çıkarılma riskini azaltır.

Ayrıca sözleşmenin tarafı olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez.

Bildirimin yazılı yapılması ve kaydının saklanması önerilir; noter ihtarnamesi en güvenli yoldur.

Boşanmadan Sonra Ne Olur?

Aile konutu koruması, evliliğin devamı süresince geçerlidir. Boşanma kararı kesinleştiğinde bu koruma sona erer.

Ancak boşanmada ayrı bir düzenleme vardır: TMK m.240 ve 254 uyarınca, mal rejiminin tasfiyesinde sağ kalan veya diğer eş, koşulları varsa aile konutu üzerinde kendisine katılma alacağına mahsuben mülkiyet veya intifa hakkı tanınmasını isteyebilir.

Ayrıca hâkim, boşanma sırasında ve sonrasında çocukların korunması bakımından konutun kullanımına ilişkin düzenleme yapabilir.

Bu nedenle boşanma dava dilekçesinde aile konutuna ilişkin taleplerin açıkça ileri sürülmesi gerekir: şerh konulması, konutun kullanımının tedbiren düzenlenmesi ve tasfiyede konutun kendisine özgülenmesi.

Sıkça Sorulan Sorular

Aile konutu şerhi nasıl konulur?

Malik olmayan eş tapu müdürlüğüne başvurur; kimlik, nüfus kaydı ve konutun aile konutu olduğunu gösteren belgeler sunulur. Reddedilirse aile mahkemesinden karar istenebilir.

Şerh yoksa koruma yok mu?

Koruma vardır; TMK m.194 şerhten bağımsız uygulanır. Ancak şerhsiz devirlerde alıcının kötüniyetini ispat yükü davacıya düşer.

Eşim evi rızam olmadan sattı, ne yapabilirim?

Tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz. Dava açarken mutlaka ihtiyati tedbir talep edin.

Kirada oturuyoruz, korunur muyum?

Evet. Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelir; ayrıca diğer eş rızanız olmadan sözleşmeyi feshedemez.

Boşandıktan sonra koruma devam eder mi?

Hayır, boşanmanın kesinleşmesiyle sona erer. Ancak mal rejiminin tasfiyesinde konutun kendinize özgülenmesini isteyebilirsiniz.