Aile Konutu Şerhi: Eşin Rızası Alınmadan Satılabilir mi?

Aile konutu, Türk Medeni Kanunu'nun eşlere tanıdığı en önemli güvencelerden biridir. Pek çok insan, tapuda kendi adına kayıtlı olmayan evlerinin diğer eş tarafından satılabileceğini ya da üzerine ipotek konulabileceğini zanneder. Oysa Türk hukuku, aile konutunu özel bir koruma altına almıştır. Bu korumadan yararlanmak için atılması gereken adımları ve hukukun sunduğu güvenceleri bu yazıda ele alıyoruz.

Aile Konutu Nedir? (TMK Madde 194)

Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi uyarınca aile konutu; eşlerin birlikte yaşadıkları, hayatlarını idame ettirdikleri ve aile birliğinin merkezi konumundaki konuttur. Bu konutun, tapuda kimin adına kayıtlı olduğunun önemi yoktur. Önemli olan, eşlerin birlikte o konutta ikamet ediyor olmasıdır.

"Eşlerden biri, diğerinin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz." — 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, Madde 194/1

Aile Konutu Şerhi: Tapu Siciline Şerh Nasıl Konulur?

Aile konutu şerhi, tapuda diğer eşin rızası alınmadan yapılacak devir ve tasarruf işlemlerini engelleyen bir koruma mekanizmasıdır. Şerh konulması için:

• Evlilik cüzdanı ve nüfus cüzdanı fotokopisi ile ilgili Tapu Müdürlüğü'ne başvurulur.
• Konutun fiilen aile konutu olarak kullanıldığı belgelenir (ikametgah belgesi, elektrik-su faturaları vb.).
• Şerh başvurusu ücretsizdir; harç alınmaz.
• Başvuruyu eşlerden herhangi biri tek başına yapabilir; diğer eşin rızasına gerek yoktur.

Şerh konulmasının ardından, eşin rızası olmaksızın tapu devri, ipotek tesisi veya diğer takyidat işlemleri tapu sicilinde gerçekleştirilemez.

Eşin Rızası Zorunluluğu

Aile konutu üzerinde herhangi bir işlem yapılabilmesi için diğer eşin açık rızası şarttır. Bu rızanın sözlü değil, yazılı ve açık biçimde verilmesi gerekir. Rıza olmaksızın yapılan işlemler, hukuka aykırıdır ve iptal davasına konu olabilir.

Eşin rızası alınması gereken işlemler şunlardır:

• Konutun satışı veya bağışlanması
• Üzerine ipotek, intifa hakkı veya diğer sınırlı ayni hakların kurulması
• Kira sözleşmesinin feshi
• Konutun başkasına devri

Rıza Olmadan Yapılan Satışın Sonucu: İptal Davası

Eşin rızası alınmadan yapılan devir ve takyidat işlemleri, TMK 194. maddesi uyarınca rızası alınmayan eş tarafından iptal davası yoluyla bozulabilir. Bu dava aile mahkemesinde açılır. İptal davası açılabilmesi için:

• Konutun aile konutu niteliğinde olduğunun kanıtlanması
• İşlemin rıza alınmaksızın yapıldığının ortaya konması
• Davanın makul süre içinde açılması (hak düşürücü süre tartışmalıdır; bu konuda avukattan bilgi alınması önerilir)

Kiralama, İpotek, Rehin İşlemlerinde Eş Rızası

Aile konutunun yalnızca satışında değil, kiralama ve ipotek işlemlerinde de eşin rızası aranmaktadır. Örneğin:

• Aile konutu olan gayrimenkulün ipotek edilmesi için diğer eşin noterce onaylanmış rızası alınmalıdır.
• Kiracı olarak oturulan bir aile konutu, kiracı eşin rızası olmadan diğer eş tarafından terk edilemez ve kira sözleşmesi feshedilemez.

Aile Konutunun Mahkeme Kararıyla Belirlenmesi

Eşler arasında uyuşmazlık çıkması halinde, hangi konutun aile konutu olduğu aile mahkemesi tarafından tespit edilebilir. Mahkeme, fiili kullanım durumuna ve ailenin ortak yaşamına bakarak karar verir.

Boşanmada Aile Konutu Hakkı

Boşanma davası açılmasıyla birlikte aile konutunun kime tahsis edileceği de önem kazanmaktadır. Mahkeme, tedbir kararıyla aile konutunun kullanımını geçici olarak eşlerden birine veya çocuklara bırakabilir. Boşanmanın kesinleşmesinin ardından konutun paylaşımı, evlilik birliği içindeki mal rejimine (yasal mal rejimi: edinilmiş mallara katılma ya da seçilen başka bir rejim) göre belirlenir.

Evlilik birliğinin sona ermesiyle aile konutu şerhi de kendiliğinden hükümsüz hale gelir; ancak bu tarihten önce eşin açık rızası olmaksızın yapılan işlemler hâlâ iptal davasına konu olabilir.