İcradan Mal Almak: Elektronik Satış ve İhalenin Feshi

İcradan mal almak, piyasa değerinin altında taşınmaz edinmenin yollarından biri. Ama riskleri var ve bunları bilmeden girmek pahalıya patlıyor.

Bu yazıda elektronik satış sürecini, kıymet takdirine itirazı, ihalenin feshi sebeplerini ve alıcının dikkat etmesi gerekenleri anlatıyoruz.

Elektronik Satış

İcra ve İflas Kanunu'nda 7343 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle satışlar elektronik ortamda yapılmaktadır. Satışlar, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi'ne (UYAP) bağlı elektronik satış portalında ilan edilir ve teklif verilir.

Süreç özetle şöyle işler:

1. Satış ilanı portalda yayımlanır; taşınmazın bilgileri, kıymet takdiri raporu ve satış şartları görülebilir.
2. Teklif vermek isteyenler teminat yatırır.
3. Belirlenen sürede elektronik ortamda teklif verilir.
4. En yüksek teklif sahibine ihale yapılır.
5. İhale bedeli süresinde ödenir; ödenmezse ihale feshedilir ve teminat irat kaydedilir.

Artırmada, taşınmazın muhammen bedelinin yüzde ellisi ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi ve varsa rüçhanlı alacakların karşılanması şartı aranır.

Bir yenilik daha vardır: borçluya satış yetkisi (İİK m.111/a). Borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde talep ederse, malı rızaen satmak için kendisine on beş günlük süre verilebilir.

Kıymet Takdirine İtiraz

Satıştan önceki en kritik aşama kıymet takdiridir; çünkü satış bedelinin tabanını bu belirler.

Kıymet takdiri raporu ilgililere tebliğ edilir. Rapora karşı yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla itiraz edilebilir.

Bu itiraz hakkı hem borçluya hem alacaklıya aittir. Borçlu için düşük takdir, malının ucuza gitmesi demektir; alacaklı için yüksek takdir, satışın gerçekleşmemesi riskidir.

İtiraz süresinde yapılmazsa, sonradan ihalenin feshi davasında kıymet takdirinin düşüklüğü ileri sürülemez. Bu, uygulamada en sık yapılan hatalardan biridir.

İtiraz dilekçesinde emsal satış örnekleri sunulması ve yeniden keşif talep edilmesi etkili olur.

İhalenin Feshi

İİK m.134 uyarınca ihalenin feshi, şikâyet yoluyla icra mahkemesinden istenir.

Talep edebilecekler: satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler.

Süre yedi gündür ve ihale tarihinden itibaren işler. Ancak ihalenin yapıldığını kendisine bildirilmemiş olan ilgililer için süre, öğrendiği tarihten itibaren işler ve her hâlde ihaleden itibaren bir yıl geçmekle düşer.

Başlıca fesih sebepleri:

• Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi
• İhaleye fesat karıştırılması
• Satış şartlarına aykırılık
• Artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalar
• Alıcının malın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmesi

Önemli sınır: ihalenin feshini isteyen, fesih sebebinin kendi haklarını ihlal ettiğini göstermelidir. Ayrıca fesih talebi reddedilirse, talep eden aleyhine ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına hükmedilir. Bu, dayanaksız fesih taleplerini caydırmak içindir.

Alıcının Riskleri

İcradan mal almanın cazip yanı fiyat, riskli yanı ise şunlardır:

• Tahliye sorunu. Taşınmazda oturan varsa çıkarılması gerekir. İhale kesinleştikten sonra icra dairesinden tahliye istenir; ancak süreç zaman alabilir.
• İçeriden görememe. Çoğu satışta taşınmazın içi görülemez; yalnızca kıymet takdiri raporundaki bilgiye güvenilir.
• Kayıtlı yükler. Şartnamede gösterilen ve alıcıya devredilecek yükler (irtifak, intifa, kira şerhi) satın alanı bağlar. Şartnameyi mutlaka okuyun.
• Vergi ve aidat borçları. Emlak vergisi ve aidat bakımından sorumluluk doğabilir; devirden önce sorgulayın.
• İhalenin feshi riski. Fesih davası açılırsa süreç uzar ve tapu devri gecikir.
• Bedeli ödeyememe. Süresinde ödenmezse ihale feshedilir, teminat irat kaydedilir ve iki ihale arasındaki farktan sorumlu tutulursunuz.

Bu nedenle teklif vermeden önce şartnameyi, kıymet takdiri raporunu ve tapu takyidat belgesini birlikte inceleyin.

Sıkça Sorulan Sorular

İcra satışları nerede yapılıyor?

UYAP'a bağlı elektronik satış portalında ilan edilir ve teklifler elektronik ortamda verilir.

Kıymet takdirine nasıl itiraz edilir?

Raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla. Emsal satış örnekleri sunmak ve yeniden keşif istemek etkili olur.

İhalenin feshi süresi ne kadar?

İhale tarihinden itibaren yedi gün. İhale kendisine bildirilmemiş ilgililer için öğrenmeden itibaren işler ve her hâlde bir yılda düşer.

Fesih talebim reddedilirse ne olur?

Talep eden aleyhine ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına hükmedilir.

İçinde oturan varsa ne olur?

İhale kesinleştikten sonra icra dairesinden tahliye istenir; süreç zaman alabilir. Teklif vermeden önce şartnameyi ve takyidatı inceleyin.