Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası

Miras kalan tarla, üç kardeşin ortak olduğu daire, ortak alınmış arsa. Ortaklar anlaşamayınca taşınmaz kilitlenir: ne satılabilir ne düzgün kullanılabilir.

Bu kilidi açan yol ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu yazıda davanın nasıl işlediğini, iki paylaşım yönteminin farkını ve pratikte nelere dikkat edilmesi gerektiğini anlatıyoruz.

Davanın Niteliği

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu malda ortaklığa son verilmesini sağlar. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Davayı paydaşlardan herhangi biri açabilir ve tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Bir paydaş eksik bırakılırsa dava usulden reddedilir; bu nedenle güncel tapu kaydı ve mirasçılık belgesi baştan temin edilmelidir.

Bu davanın kendine özgü bir yanı vardır: kazanan ve kaybeden yoktur. Dava sonucunda ortaklık her hâlde sona erer; tartışma yalnızca hangi yöntemle sona ereceğidir. Bu nedenle yargılama giderleri de kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir.

İki Yöntem

Aynen taksim (bölerek paylaştırma). Kanunen önceliklidir. Taşınmaz, paydaşların payları oranında fiilen bölünebiliyorsa bu yol tercih edilir.

Ancak aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz: bir daire bölünemez; tarlanın bölünmesi imar veya tarım mevzuatındaki bölünmezlik kurallarına takılabilir; bölünme taşınmazın değerinde önemli kayba yol açabilir.

Paylar eşit değerde bölünemiyorsa, eksik kalan paya para eklenerek denkleştirme yapılabilir.

Satış yoluyla paylaşma. Aynen taksim mümkün değilse taşınmazın satılıp bedelinin paylar oranında dağıtılmasına karar verilir. Satış, satış memurluğu aracılığıyla açık artırma ile yapılır.

Uygulamada davaların büyük çoğunluğu bu ikinci yolla sonuçlanır.

Süreç

1. Dava açılır, tüm paydaşlar davalı gösterilir.
2. Tapu ve nüfus kayıtları celbedilir; mirasçılık durumu netleştirilir.
3. Keşif yapılır. Bilirkişi taşınmazı yerinde inceler.
4. Bilirkişi raporu aynen taksimin mümkün olup olmadığını ve taşınmazın değerini belirler.
5. Karar verilir: aynen taksim ya da satış.
6. Karar kesinleşince satış memurluğunda açık artırma yapılır.
7. Bedel, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Bilirkişi raporu belirleyicidir. Rapora itiraz süresi kısadır ve itiraz edilmezse rapor esas alınır. Değer tespitinin düşük yapıldığını düşünüyorsanız süresinde itiraz edin ve emsal satış örnekleri sunun.

Pratik Uyarılar

• Açık artırmada paydaşlar da teklif verebilir. Taşınmazı elde tutmak istiyorsanız artırmaya katılın; bunu bilmeyen paydaşlar taşınmazı üçüncü kişilere kaptırır.
• İhale bedeli düşük kalabilir. Açık artırma bedeli çoğu zaman serbest piyasa değerinin altındadır. Bu nedenle dava açmadan önce paydaşlar arasında anlaşma imkânını zorlamak genellikle daha kârlıdır.
• Muhdesat sorunu. Taşınmaz üzerinde bir paydaşın yaptığı yapı varsa, buna ilişkin talebin ayrıca ileri sürülmesi gerekir.
• Ecrimisil ayrı bir davadır. Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan kullanım bedeli istemek, ortaklığın giderilmesi davasından ayrı olarak açılır.
• Elbirliği mülkiyetinde önce paylı mülkiyete geçilmesi istenebilir; doğrudan ortaklığın giderilmesi de mümkündür.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?

Paydaşlardan herhangi biri açabilir; ancak tüm paydaşların davada yer alması zorunludur.

Hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde.

Aynen taksim mi, satış mı?

Aynen taksim önceliklidir; mümkün değilse veya değerde önemli kayba yol açacaksa satış yoluyla paylaşmaya karar verilir. Uygulamada çoğu dosya satışla sonuçlanır.

Taşınmazı ben almak istiyorum, mümkün mü?

Evet. Açık artırmaya paydaş olarak katılıp teklif verebilirsiniz.

Masrafları kim öder?

Bu davada kazanan-kaybeden yoktur; yargılama giderleri kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir.