Kazandırıcı Zamanaşımı: Tapusuz Taşınmazın Tescili

Dedelerden kalan tapusuz bir arazi kuşaklardır ekilip biçiliyor ama tapuda kayıtlı değil. Bu taşınmaz adınıza tescil edilebilir mi?

Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesi bu duruma çözüm getiriyor. Ancak koşullar sıkı ve her taşınmaz bu yolla kazanılamıyor.

Olağanüstü Zamanaşımı

TMK m.713/1: tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı hüküm, aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmaz hakkında da uygulanır.

Aranan unsurlar:

• Malik sıfatıyla zilyetlik. Kiracı, ortakçı, intifa hakkı sahibi gibi başkasının mülkiyetini tanıyan zilyetlik yeterli değildir.
• Davasız. Zilyetlik süresince taşınmaza yönelik bir dava veya itiraz bulunmaması.
• Aralıksız. Yirmi yıllık sürenin kesintisiz geçmesi.
• Yirmi yıl. Süre, önceki zilyetle birleştirilebilir (zilyetliğin devri hâlinde).

Olağan Zamanaşımı

TMK m.712 ayrı bir hâli düzenler: geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Buradaki fark: taşınmaz zaten kişi adına tapuda kayıtlıdır, ancak tescilin dayandığı sebep geçersizdir (yolsuz tescil).

Aranan ek koşul iyiniyettir: kişinin, tescilin yolsuz olduğunu bilmemesi ve bilmesinin gerekmemesi.

Bu hâlde ayrı bir dava açılması gerekmez; on yıl geçtikten sonra tescile itiraz edilemez.

Tescil Edilemeyecek Taşınmazlar

TMK m.713/1'in son cümlesi kritik bir sınır getirir: kamu malları zamanaşımı ile kazanılamaz.

Bu yolla tescil edilemeyecek yerler:

• Orman sayılan yerler
• Mera, yaylak, kışlak ve otlak gibi kamunun ortak kullanımındaki yerler
• Kıyı ve sahil şeridi
• Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler
• Tapuda kayıtlı ve maliki belli taşınmazlar (m.713/2'deki hâller dışında)

Bu nedenle davanın ilk aşamasında kadastro ve orman kayıtları incelenir. Taşınmazın orman sınırları içinde kalıp kalmadığı, orman bilirkişisi ve kadastro bilirkişisi marifetiyle tespit edilir.

Uygulamada davaların önemli bir bölümü, taşınmazın orman veya mera niteliğinde olduğunun anlaşılması nedeniyle reddedilir.

Dava Süreci

TMK m.713/3: tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kanun ayrıca özel bir usul öngörür (m.713/4): davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.

Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediği ileri sürülerek itiraz edilmezse ve bu arada dava sonuçlanmazsa, mahkemece tescile karar verilir.

Toplanacak deliller:

• Keşif ve bilirkişi incelemesi — mutlaka talep edilmeli
• Tanık beyanları — komşu taşınmaz malikleri ve yaşlı köy sakinleri
• Vergi kayıtları — emlak vergisi ödeme belgeleri
• Tarımsal kayıtlar — ÇKS kayıtları, tarımsal destekleme başvuruları
• Hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri — kullanımın süresini gösterir
• Kadastro tutanakları

Kadastro Sırasında

Kadastro çalışması yürütülen bölgelerde ayrı bir düzenleme uygulanır: 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.14, kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tespitleri düzenler.

Kanun, zilyetlikle kazanılabilecek taşınmaz büyüklüğü bakımından sınır öngörür: aynı çalışma alanında bir kişinin belirli miktarı aşan taşınmazları bu yolla kazanması sınırlandırılmıştır.

Kadastro tespitine itiraz süresi kısadır: tutanakların askı ilanına karşı otuz gün içinde kadastro mahkemesinde dava açılabilir.

Bu süre kaçırıldığında tespit kesinleşir ve sonrasında yalnızca sınırlı sebeplerle tapu iptal davası açılabilir.

Bu nedenle bölgenizde kadastro çalışması başladığında ilanları takip etmek ve zilyetliğinizi belgelemek çok önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kaç yıl zilyetlik gerekir?

Tapusuz taşınmazlarda davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl, malik sıfatıyla zilyetlik gerekir.

Kiracı olarak kullandığım yeri kazanabilir miyim?

Hayır. Malik sıfatıyla zilyetlik aranır; başkasının mülkiyetini tanıyan zilyetlik yeterli değildir.

Kime karşı dava açılır?

Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine; varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı.

Orman arazisi tescil edilebilir mi?

Hayır. Orman, mera, kıyı ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler zamanaşımıyla kazanılamaz.

Kadastro tespitine itiraz süresi ne kadar?

Tutanakların askı ilanına karşı otuz gün içinde kadastro mahkemesinde dava açılabilir.