Gayrimenkul Hukuku Avukatı Sapanca | Av. Saliha Senem Mercan

Gayrimenkul Hukuku — çalışma alanı görseli

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyeti, kiracı-malik ilişkileri, imar uyuşmazlıkları ve tapu işlemleri gibi geniş bir yelpazeyi kapsayan özel bir hukuk dalıdır. Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (kira hükümleri) ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu bu alanın temel mevzuatını oluşturmaktadır.

Mülkiyet hakkı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 35. maddesiyle güvence altına alınmış temel bir haktır. Ancak bu hakkın fiilen korunması; tapu siciline hakimiyeti, kira sözleşmesi hukuku bilgisini ve imar mevzuatına ilişkin deneyimi gerektirmektedir. Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıklar, doğru hukuki adımlar atılmadığında uzun soluklu mahkeme süreçlerine dönüşebilmektedir.

Tapu iptali ve tescil davaları, özellikle muris muvazaası, sahte vekâlet, irade fesadı ya da usulsüz intikal gibi durumlarda açılmakta; bu davalar yıllarca sürebilmektedir. Kiracı tahliyesi ise hukuki prosedüre uygun ihtarname gönderilmeden başlatıldığında büyük gecikmelere yol açmaktadır. Kamulaştırma süreçlerinde ise vatandaşlar, idarenin teklif ettiği düşük bedellerle karşılaşmakta; itiraz haklarını kullanmadıkları için hak kayıplarına uğramaktadır.

Av. Saliha Senem Mercan olarak Sapanca ve Sakarya'da gayrimenkul uyuşmazlıklarında aile işletmelerine, bireysel mal sahiplerine ve yatırımcılara; tapu müdürlüklerindeki idari işlemlerden sulh hukuk ve asliye hukuk mahkemelerindeki davalara kadar kapsamlı hukuki destek sunmaktayım.

Hizmet Verdiğim Konular

Tapu iptali ve tescil davaları
Kira sözleşmesi hazırlanması
Tahliye davaları (temerrüt, ihtiyaç, yeniden inşa)
Kira artışı uyuşmazlıkları
Kat mülkiyeti ve site yönetimi ihtilafları
Kamulaştırma itirazı ve bedel artırımı
El atmanın önlenmesi davaları
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu)
İmar durumu ve yapı ruhsatı uyuşmazlıkları
Üst hakkı ve intifa hakkı tesisi

Tahliye Sebepleri ve Süreleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanunda sayılan sebepler dışında tahliye edilemez. Her sebebin kendi süresi vardır ve süre kaçırıldığında o sebebe dayanılamaz.

Tahliye sebepleri ve süreleri

Sebep	Süre / koşul	Dayanak
Tahliye taahhüdü	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava	TBK m.352/1
İki haklı ihtar	Bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtar; kira yılının bitiminden 1 ay	TBK m.352/2
İhtiyaç nedeniyle tahliye	Sürenin sonunda veya fesih dönemini izleyen 1 ay içinde dava	TBK m.350
Yeni malikin ihtiyacı	Edinmeden 1 ay içinde yazılı bildirim, 6 ay sonra dava	TBK m.351
Kira bedelinin ödenmemesi	30 gün süreli yazılı ihtar	TBK m.315

Tahliye taahhüdünde en kritik nokta tarihtir: taahhüdün, kiracı taşınmazı teslim aldıktan sonra düzenlenmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda ve boş olarak imzalatılan taahhütler geçersiz sayılır. Bu konuyu ayrıntılı yazımızda ele aldık.

Kira Artışında Üst Sınır

Kira bedeli, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile bu sınır aşılamaz; aşan kısım geçersizdir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde bedel, hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Dava Açmadan Önce: Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kapsamın dışındadır.

Hangi Mahkeme Yetkili?

Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme Sulh Hukuk, tapu iptali ve tescil gibi ayni hakka ilişkin davalarda Asliye Hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir ve bu yetki kesindir (HMK m.12); taraflar sözleşmeyle başka bir yer kararlaştıramaz.

Sık Yapılan Hatalar

Boş tahliye taahhüdü imzalamak. Sonradan doldurulan tarih uyuşmazlığın merkezine oturur.
Kirayı elden ödemek. Ödemenin ispatı kiracıya düşer; banka havalesinde açıklama alanına ilgili ay yazılmalıdır.
İhtarnameyi adi postayla göndermek. İhtarın tebliği ispatlanamazsa süreler işlemeye başlamaz.
Tapuda satış bedelini düşük göstermek. Uyuşmazlıkta ve vergi incelemesinde aleyhe sonuç doğurur.

İlgili Dilekçe Örneklerimiz

Çalışma Sürecimiz

Tapu ve Sicil İncelemesi Taşınmaza ilişkin tapu kaydı, ipotek şerhleri, haciz ve beyanlar sütunu ayrıntılı biçimde incelenir; mülkiyetin hukuki durumu tespit edilir.
Hukuki Değerlendirme Uyuşmazlığın niteliğine göre dava türü belirlenir; dava açmak mı, arabuluculuğa başvurmak mı yoksa idari itiraz mı daha avantajlıdır analiz edilir ve strateji oluşturulur.
Tapu Müdürlüğü / Mahkeme Gerekiyorsa tapu müdürlüğüne tescil talebi yapılır; dava yolunda ise dilekçe hazırlanarak ilgili mahkemeye sunulur. Duruşma sürecinde müvekkil sürekli bilgilendirilir.
İnfaz Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından tapu devri, tahliye kararının icrası veya kamulaştırma bedelinin tahsili gibi infaz aşamaları takip edilir.

Bu alanda geçen hukuki kavramların açıklamaları için sözlük bölümümüze bakabilirsiniz.

İlgili Kanun Maddeleri

Bu alandaki temel hükümlerin resmî metni ve açıklaması:

Sık Sorulan Sorular

Kiracı evi teslim etmezse ne yapabilirim?

Kiracı, ihtara rağmen evi boşaltmıyorsa 30 günlük ihtarname gönderilerek temerrüde düşürülmesi gerekir. İhtarnamenin usulüne uygun keşide edilmesi kritiktir; aksi hâlde dava reddedilebilir. İhtarname tebliğinden sonra tahliye davası açılır ve sulh hukuk mahkemesi süreçte yürütülür. İcra yoluyla tahliye ise mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından mümkün olur.

Tahliye taahhüdü hangi hâllerde geçerlidir?

Taahhüdün yazılı olması ve kiracının taşınmazı teslim aldıktan sonra düzenlenmiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı anda veya boş olarak imzalatılan taahhütler geçersiz sayılır. Geçerli taahhütte, belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır.

Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?

Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile bu sınır aşılamaz.

Kiracı hangi sebeplerle çıkarılabilir?

Başlıca sebepler tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı ve kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüttür. Her sebebin kendi süresi ve şartları vardır.

Kira davası açmadan arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kapsamın dışındadır.

Tapu iptali davası ne kadar sürer?

Tapu iptali ve tescil davaları ortalama 1-2 yıl sürmektedir. Delillerin toplanması, bilirkişi incelemesi ve keşif gibi aşamalar süreci uzatabilir. Basit ve çekişmesiz davalarda ise 6-12 aylık tamamlanma da mümkündür. Dava süresini etkileyen en önemli faktörler mahkemenin iş yükü, taraf sayısı ve delil durumudur.

Kamulaştırma bedelini kabul etmek zorunda mıyım?

Hayır. Kamulaştırma bedelini kabul etmek zorunda değilsiniz. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 14. maddesi uyarınca tebligat tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde bedel artırımı (kamulaştırma bedelinin artırılması) davası açılabilir. Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla gerçek rayiç değeri belirler; fazla ödenmesi gereken tutar faizi ile birlikte tahsil edilir.