Tapu, kira, kat mülkiyeti ve tahliye uyuşmazlıklarının temel kavramları.
Bu sayfada 19 terim yer alıyor. Aradığınız kavramı bulmak için sayfa içi aramayı (Ctrl+F) kullanabilirsiniz.
Kavramların uygulamadaki karşılığı, süreler ve süreç için ilgili çalışma alanı sayfamıza bakabilirsiniz.
Tapu iptali ve tescil davası
Tapudaki kaydın gerçek hukuki duruma aykırı olduğu iddiasıyla, kaydın iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili için açılan davadır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).
Tahliye taahhüdü
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesidir. Geçerli olması için taşınmazın teslim alınmasından sonra düzenlenmiş olması gerekir. Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır (TBK m.352/1).
İlgili: Tahliye taahhütnamesi örneği
İki haklı ihtar
Kiracıya bir kira yılı içinde, kira bedelini ödemediği için iki kez yazılı ihtar gönderilmesi hâlinde kiraya verenin tahliye davası açabilmesidir. Dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır (TBK m.352/2).
Temerrüt nedeniyle tahliye
Kira bedelini ödemeyen kiracıya en az otuz gün süre veren yazılı ihtar gönderilmesi ve sürenin sonuçsuz geçmesi hâlinde açılan tahliye davasıdır (TBK m.315).
İlgili: Kira tahliye ihtarnamesi
Kat mülkiyeti
Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Yapı henüz tamamlanmamışsa kat irtifakı kurulur ve yapı bitince kat mülkiyetine çevrilir.
Yönetim planı
Ana gayrimenkulün yönetim biçimini, kullanım kurallarını ve maliklerin hak ve borçlarını düzenleyen belgedir. Tapu kütüğüne şerh edildiğinde sonraki maliklere de etkilidir.
Ortak gider (aidat)
Ana gayrimenkulün bakım, koruma ve yönetimi için yapılan giderlere kat maliklerinin katılım payıdır. Malik, ortak yerlerden yararlanmaktan vazgeçtiğini ileri sürerek bu borçtan kurtulamaz.
El atmanın önlenmesi
Mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalenin durdurulması için açılan davadır. Müdahalenin devam ediyor olması aranır; sona ermiş müdahaleler için tazminat yolu işletilir.
Kamulaştırmasız el atma
İdarenin, usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen veya hukuken el koymasıdır. Malik, bedelin tahsilini veya el atmanın önlenmesini isteyebilir.
Üst hakkı
Bir taşınmaz üzerinde yapı yapma veya mevcut yapıyı koruma yetkisi veren sınırlı ayni haktır. Bağımsız ve sürekli nitelikteyse ayrı bir taşınmaz olarak tapuya kaydedilebilir.
İpotek
Bir alacağın güvencesi olarak taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. Tapu siciline tescille doğar; taşınmazın zilyetliği malikte kalır, kullanmaya engel değildir. Borç ödenmezse alacaklı taşınmazı icra yoluyla sattırıp bedelinden öncelikli olarak alacağını alır. Borç bittiğinde ipotek kendiliğinden kalkmaz; terkin için alacaklının muvafakati veya mahkeme kararı gerekir.
İlgili: İpoteğin fekki (kaldırılması)
Kat irtifakı
Henüz tamamlanmamış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulan haktır. Arsa payına bağlı olarak tapuya tescil edilir. Yapı tamamlanıp yapı kullanma izni (iskân) alındığında kat mülkiyetine çevrilir. Kat irtifaklı tapu da devredilebilir ve ipotek edilebilir; ancak bağımsız bölüm hukuken henüz doğmamıştır.
İlgili: Kat mülkiyetine geçiş
İntifa hakkı
Bir mal veya hak üzerinde, sahibine tam yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni haktır. İntifa hakkı sahibi taşınmazı kullanır ve semerelerinden (kira gelirinden) yararlanır; mülkiyet ise malikte kalır. Devredilemez ve mirasçıya geçmez, hak sahibinin ölümüyle sona erer. Taşınmazlarda tapuya tescille kurulur. Olağan bakım ve onarım giderleri hak sahibine aittir.
Şufa (önalım) hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların o payı aynı koşullarla öncelikle satın alma hakkıdır. Kullanımı dava açmakla olur; satış noter aracılığıyla bildirilmişse bildirimden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür. Paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
İlgili: Önalım (şufa) davası
Geçit hakkı
Genel yola çıkışı olmayan taşınmazın maliki lehine, komşu taşınmaz üzerinden geçiş sağlayan irtifak hakkıdır. Anlaşma olmazsa mahkemeden istenir; hâkim, geçidin en az zarar verecek şekilde kurulmasına ve tam bir bedel ödenmesine karar verir. Tapuya tescil edilir ve taşınmaza bağlı olduğu için sonraki maliklere de geçer.
Zilyetlik
Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyet kurmuş olma hâlidir; mülkiyetten farklıdır. Kiracı da, ödünç alan da zilyettir. Taşınırlarda mülkiyet karinesi doğurur ve zilyet, saldırıya karşı kuvvet kullanma dâhil kendini koruma yetkisine sahiptir. Taşınmazlarda ise kanunda öngörülen süre ve koşullarla kazandırıcı zamanaşımına dayanak olabilir.
Hisseli tapu (paylı mülkiyet)
Bir taşınmazın birden çok kişiye, fiilen bölünmeksizin belirli paylarla ait olmasıdır. Her paydaş kendi payını serbestçe satabilir ve ipotek edebilir; ancak taşınmazın tamamını ilgilendiren işlemler için oybirliği veya kanunda öngörülen çoğunluk aranır. Paydaşlığa son vermenin yolu anlaşma ya da ortaklığın giderilmesi davasıdır. Pay satışlarında diğer paydaşların önalım hakkı doğar.
İlgili: Ortaklığın giderilmesi davası · Önalım (şufa) davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Arsa sahibinin arsasının bir bölümünü, müteahhidin ise yapacağı binadan belirli bağımsız bölümleri devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Taşınmaz devri içerdiği için resmî şekilde — noterde düzenleme biçiminde — yapılmalıdır; adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir. Müteahhit edimini yerine getirmezse arsa sahibi sözleşmeden dönebilir ya da eksik ve ayıplı işler için tazminat isteyebilir.
İmar barışı (yapı kayıt belgesi)
2018'de getirilen düzenlemeyle, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için başvuru üzerine verilen belgedir. Belge yapıyı hukuka uygun hâle getirmez; yalnızca yıkım ve idari para cezası işlemlerini durdurur ve abonelik alınmasına imkân tanır. Yeniden yapım hâlinde geçerliliğini yitirir. Başvuru dönemi kapanmıştır; belgenin gerçeğe aykırı beyanla alındığı anlaşılırsa iptal edilir.