Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Acele Kamulaştırma

Taşınmazınız için kamulaştırma kararı alındı ve elinize bir tebligat geldi. Bu tebligat, kısa süreli birkaç hakkı birden başlatıyor.

Bu yazıda uzlaşma aşamasını, bedel tespiti davasını, acele kamulaştırmayı ve kamulaştırmasız el atma hâlini anlatıyoruz.

Süreç: Uzlaşma Aşaması

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, önce satın alma usulünü öngörür (m.8).

İdare, kamulaştırma kararı verdikten sonra kendi bünyesinde oluşturduğu kıymet takdir komisyonu marifetiyle tahmini bedeli tespit ettirir ve malikle uzlaşma görüşmesi yapmak üzere davet eder.

Davet yazısında, kamulaştırılacak taşınmazın bilgileri ve görüşme günü belirtilir.

Uzlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir ve taşınmaz, tapuda idare adına tescil edilir. Bu yol hem hızlı hem de masrafsızdır.

Uzlaşma sağlanamazsa idare, bedel tespiti ve tescil davası açar (m.10).

Malik açısından önemli not: uzlaşma görüşmesine katılmamak bir hak kaybı doğurmaz; ancak katılıp teklif edilen bedeli öğrenmek ve tutanağa itirazlarınızı yazdırmak faydalıdır.

Bedel Tespiti ve Tescil Davası

2942 sayılı Kanun m.10: idare, uzlaşma sağlanamaması hâlinde taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini ve taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini ister.

Mahkeme, keşif yapar ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Bedel tespitinde gözetilen ölçütler (m.11):

• Cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar
• Vergi beyanı, resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirleri
• Arazilerde net gelir esası
• Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri
• Yapılarda resmî birim fiyatları ve yıpranma payı

Kritik ayrım: taşınmazın “arsa” mı yoksa “arazi” mi sayıldığı, bedeli çok ciddi biçimde değiştirir. Arsa vasfında değerlendirme genellikle çok daha yüksek bedel doğurur.

Bu nedenle bilirkişi raporuna itiraz ederken, taşınmazın imar durumu, çevredeki yapılaşma ve belediye hizmetlerinden yararlanma durumu ortaya konmalıdır.

Bedel, mahkemece belirlenir ve peşin ve nakden ödenir. Ödeme yapılmadan tescil kararı verilmez.

Otuz Günlük Dava Süresi

2942 sayılı Kanun m.14: kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından, tebligat gününden itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açılabilir.

Ayrıca maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açılabilir.

İptal davası açanlar, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelemek üzere dava açtıkları idareye ve mahkemeye bildirimde bulunmak zorundadır.

İptal davası açılmaması ya da reddedilmesi hâlinde kamulaştırma işlemi kesinleşir; bu durumda tartışma yalnızca bedele ilişkin olur.

İptal sebepleri: kamu yararı kararının usulüne uygun alınmaması, yetki ve şekil sakatlıkları, kamulaştırmanın amacına uygun olmaması, ölçülülük ilkesine aykırılık, taşınmazın tamamı yerine bir kısmının kamulaştırılmasının yeterli olması.

Acele Kamulaştırma

2942 sayılı Kanun m.27, istisnai bir usul öngörür.

Kanunda sayılan hâllerde — yurt savunması ihtiyacı, aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hâller veya özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlar — kamulaştırma işlemlerinin tamamlanması beklenmeksizin, mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın bedeli tespit ettirilerek, bu bedelin idare tarafından hak sahibi adına yatırılmasından sonra taşınmaza el konulabilir.

Bu, malik açısından ağır bir usuldür: taşınmazın kullanımı, bedel tespiti ve tescil davası sonuçlanmadan idareye geçer.

Ancak acele kamulaştırma kararı da idari yargı denetimine tabidir; aceleliğin koşullarının bulunmadığı ileri sürülerek iptal davası açılabilir.

Ayrıca el koyma, kamulaştırma işleminin tamamlanması yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; idare, sonrasında bedel tespiti ve tescil davasını açmak zorundadır.

Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırma işlemi yapılmaksızın taşınmaza fiilen el konulmuşsa, farklı bir hukuki yol devreye girer.

Fiili el atma: idarenin taşınmazı fiilen kullanması (yol, park, okul yapılması). Bu hâlde malik, adli yargıda bedel talebiyle dava açabilir; koşulları varsa el atmanın önlenmesi de istenebilir.

Hukuki el atma: imar planında taşınmazın kamu hizmetine ayrılması ancak uzun süre kamulaştırma yapılmaması. Bu hâlde malik, mülkiyet hakkını kullanamaz hâle gelir.

Hukuki el atma iddiaları bakımından görev, ilgili düzenlemeler ve içtihat çerçevesinde belirlenir; bu nedenle dava açmadan önce görevli yargı kolunun tespiti önemlidir.

Her iki hâlde de bedel, dava tarihindeki değere göre belirlenir ve faiz talep edilebilir.

Ayrıca uzun süren belirsizlik, Anayasa Mahkemesi ve AİHM içtihadında mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirilebilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir?

Mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesiyle; arazilerde net gelir, arsalarda emsal satışlara göre satış değeri, yapılarda resmî birim fiyatları esas alınır.

Kamulaştırma işlemine dava açabilir miyim?

Evet. Tebligattan itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir.

Uzlaşma görüşmesine katılmalı mıyım?

Katılmamak hak kaybı doğurmaz; ancak katılıp teklif edilen bedeli öğrenmek ve itirazlarınızı tutanağa yazdırmak faydalıdır.

Acele kamulaştırmada ne olur?

Kanunda sayılan hâllerde, mahkemece yedi gün içinde bedel tespit ettirilip yatırıldıktan sonra taşınmaza el konulabilir. Bu karar da idari yargı denetimine tabidir.

Kamulaştırma yapılmadan el konuldu, ne yapabilirim?

Fiili el atmada bedel talebiyle dava açabilir, koşulları varsa el atmanın önlenmesini isteyebilirsiniz. Hukuki el atmada görevli yargı kolunun tespiti önemlidir.