Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği ve İtiraz Yolları

Binanıza “riskli yapı” tespiti geldi. Kimi komşu sevindi, kimi tedirgin. Sonraki adımlar çoğu zaman kimsenin tam bilmediği bir süreçle ilerliyor.

6306 sayılı Kanun bu süreci düzenliyor. Bu yazıda tespite nasıl itiraz edileceğini, üçte iki çoğunluğun ne anlama geldiğini ve karara katılmayan malikin hissesine ne olduğunu anlatıyoruz.

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz

Süreç, yapının riskli olduğunun tespitiyle başlar. Tespit, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır ve maliklerden birinin talebiyle de başlatılabilir.

Tespit sonucu maliklere tebliğ edilir. İtiraz süresi tebliğden itibaren on beş gündür ve itiraz, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilecek dilekçeyle yapılır.

İtirazı, teknik heyet inceler. Süre kaçırıldığında tespit kesinleşir ve yıkım süreci işlemeye başlar.

İtiraz gerekçesi teknik olmalıdır: raporun hangi ölçümlere dayandığı, karot alınıp alınmadığı, hesap yönteminin uygunluğu. “Binamız sağlam” demek yeterli değildir; karşı teknik görüş sunulması güçlü bir yoldur.

Üçte İki Çoğunluk

Tespit kesinleştikten sonra malikler, yapının yeniden değerlendirilmesi için toplanır. Kanun, hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasını öngörür.

Dikkat: çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Büyük paya sahip az sayıda malik çoğunluğu oluşturabilir.

Alınan karar; müteahhitle sözleşme yapılması, paylaşım oranları ve inşaat koşullarını kapsar. Bu karar, katılmayanları da bağlayacak sonuçlar doğurduğu için toplantı ve karar usulüne titizlikle uyulması gerekir: çağrının usulünce yapılması, gündemin bildirilmesi, hazirun cetvelinin düzgün tutulması.

Karara Katılmayan Malik

Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunda öngörülen usulle satışa çıkarılır. Satış, öncelikle karara katılan diğer maliklere yapılır; alan olmazsa idarece satış yoluna gidilir.

Bu, mülkiyet hakkına ciddi bir müdahaledir ve bu nedenle usul kurallarına uyum çok önemlidir. Katılmayan malikin ileri sürebileceği başlıca itirazlar: çağrının usulsüzlüğü, çoğunluğun yanlış hesaplanması, değer takdirinin düşük yapılması.

Değer takdirine itiraz ayrı bir yoldur ve süreye tabidir. Payınızın değerinin düşük belirlendiğini düşünüyorsanız süresinde itiraz edin.

Kiracının Durumu

Kentsel dönüşümde en çok mağdur olan grup kiracılardır, çünkü karar sürecinde söz hakları yoktur.

Yapının yıkılacak olması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; ancak taşınmazın kullanılamaz hâle gelmesi sözleşmenin sona ermesi sonucunu doğurur.

6306 sayılı Kanun kapsamında kiracılara da kira yardımı öngörülebilir. Yardımın kapsamı ve tutarı ilgili düzenlemelerle belirlenir; başvuru süreleri kısadır ve kaçırıldığında hak kaybı doğar.

Kiracıysanız yapılması gerekenler: kira sözleşmenizin ve ödeme belgelerinizin bir örneğini hazır tutun, tebligatları takip edin ve kira yardımı başvurusunu süresinde yapın.

Müteahhitle Sözleşme

Dönüşümün asıl riski teknik değil sözleşmesel tarafındadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek başlıklar:

• Paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümün kime düşeceği — kura yöntemi baştan belirlenmeli.
• Teslim süresi ve gecikme cezası — süre yazılmayan sözleşme en büyük risktir.
• Kira yardımı — inşaat süresince malike ödenecek tutar ve ödeme takvimi.
• Malzeme ve imalat şartnamesi — “kaliteli malzeme” değil, marka ve standart yazılmalı.
• İpotek ve teminat — müteahhidin yükümlülüğünü güvenceye alacak teminat.
• Devir yasağı — müteahhidin sözleşmeyi başkasına devretmesinin koşulları.

Bu sözleşme, dönüşüm sürecinin en belirleyici belgesidir ve imzalanmadan önce mutlaka bir avukatla incelenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?

Tebliğden itibaren on beş gün içinde ilgili Müdürlüğe dilekçeyle. İtirazı teknik heyet inceler; gerekçe teknik olmalıdır.

Üçte iki çoğunluk nasıl hesaplanır?

Kişi sayısına göre değil, hisseleri oranında maliklerin arsa payına göre hesaplanır.

Karara katılmazsam ne olur?

Katılmayan maliklerin arsa payları kanunda öngörülen usulle satışa çıkarılır; öncelik karara katılan maliklerdedir.

Kiracıyım, hakkım var mı?

Karar sürecinde söz hakkınız yoktur ancak kanun kapsamında kira yardımı öngörülebilir. Başvuru süreleri kısadır.

Müteahhit sözleşmesinde neye dikkat etmeliyim?

Paylaşım oranı ve kura yöntemi, teslim süresi ve gecikme cezası, kira yardımı, malzeme şartnamesi, teminat ve devir yasağı.