Komşuluk Hukuku: Gürültü, Su Sızıntısı ve Kokudan Doğan Haklar

Üst kattan sızan su tavanı çürütüyor, yan daireden gece boyu gürültü geliyor, alt kattaki işletmenin kokusu evi sarıyor.

Bu sorunların ortak yanı, çözümün delil tespitinden geçmesi. Bu yazıda komşuluk hukukunun sınırlarını, hangi davaların açılabileceğini ve delil tespitinin neden ilk adım olduğunu anlatıyoruz.

Taşkınlık Yasağı

Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesi temel kuralı koyar: herkes taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.

Kanun taşkınlığa örnek verir: duman, buğu, kurum, toz, koku çıkararak; gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek.

Ölçüt mutlak değildir: taşınmazın konumu ve niteliği ile yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan zararlı ve taşkın etkiler yasaktır.

Yani sanayi bölgesindeki bir işletmenin gürültüsü ile konut bölgesindeki aynı gürültü farklı değerlendirilir.

Kat Mülkiyetinde Ek Kurallar

Apartman ve sitelerde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ayrıca uygulanır.

Kanunun 18. maddesi, kat maliklerinin birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlü olduklarını belirtir. Bu yükümlülük kiracılar ve bağımsız bölümden yararlanan herkes için de geçerlidir.

19. madde ise, kat maliklerinin ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini titizlikle korumaya mecbur olduğunu düzenler ve kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağını öngörür.

Aykırılık hâlinde diğer kat malikleri, sulh hukuk mahkemesine başvurarak eski hâle getirmeyi ve zararın giderilmesini isteyebilir.

Ağır hâllerde ise KMK m.25 devreye girer: diğer kat maliklerine karşı çekilmez hâle gelen kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri dava yoluyla istenebilir.

İlk Adım: Delil Tespiti

Komşuluk uyuşmazlıklarının en zayıf halkası ispattır. Su sızıntısı onarıldığında, gürültü kesildiğinde geriye kanıt kalmaz.

Bu nedenle ilk adım, sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istemektir (HMK m.400 vd.). Mahkeme bilirkişi görevlendirerek durumu yerinde tespit eder.

Delil tespiti dava değildir; hızlı ve nispeten düşük maliyetlidir. Tespit raporu, sonraki davada esas alınır.

Delil tespitinde talep edilecekler: sızıntının kaynağının belirlenmesi, zararın miktarının tespiti, kusurun kime ait olduğu, gürültü ölçümü yapılması.

Ayrıca kendi başınıza toplayabileceğiniz deliller: tarihli fotoğraf ve videolar, ses kaydı (kendi konutunuzda alınan), yönetime ve komşuya yapılan yazılı bildirimler, kolluk tutanakları, apartman karar defteri kayıtları.

Hangi Davalar Açılabilir?

• Taşkınlığın önlenmesi (elatmanın önlenmesi). Rahatsızlığın durdurulması istenir. TMK m.730 uyarınca taşkın kullanımdan doğan zararın giderilmesi de birlikte istenebilir.
• Tazminat. Su sızıntısının verdiği zarar, eşya hasarı, onarım gideri.
• Eski hâle getirme. İzinsiz yapılan tadilatın kaldırılması.
• Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar — yönetim planına aykırılık, ortak alanın işgali.

Önemli usul kuralı: kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır. Doğrudan dava açılamaz; önce arabulucuya başvurulmalıdır.

Ancak delil tespiti ve ihtiyati tedbir talepleri bu şartın dışındadır; bunlar doğrudan mahkemeden istenebilir. Bu, pratikte önemli bir avantajdır: önce delil tespiti yaptırıp sonra arabuluculuğa gidebilirsiniz.

İdari Yollar

Yargı yolundan önce ya da onunla birlikte kullanılabilecek idari yollar da vardır:

• Gürültü şikâyeti. Çevresel Gürültü Yönetmeliği kapsamında belediye zabıtasına ya da il çevre müdürlüğüne başvurulabilir; ölçüm yapılır ve sınırın aşılması hâlinde idari para cezası uygulanır.
• İşletme ruhsatı şikâyeti. İş yerinin ruhsata aykırı faaliyet gösterdiği belediyeye bildirilebilir.
• Baca ve havalandırma. İlgili mevzuata aykırılık belediyeye şikâyet edilir.
• Kolluk. Gece saatlerinde huzur ve sükûnu bozan gürültü, Kabahatler Kanunu m.36 kapsamında idari para cezasını gerektirir.

İdari başvuruların önemli bir yan faydası vardır: düzenlenen tutanaklar ve verilen cezalar, sonraki hukuk davasında delil olarak kullanılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Komşu gürültüsü için ne yapabilirim?

Belediye zabıtasına veya il çevre müdürlüğüne şikâyet ederek ölçüm yaptırabilir, gece saatlerinde kolluğa başvurabilir ve taşkınlığın önlenmesi davası açabilirsiniz.

Üst kattan su sızıyor, kim öder?

Kusurlu olan kat maliki veya ortak tesisattan kaynaklanıyorsa kat malikleri sorumludur. Kaynağın ve kusurun tespiti için delil tespiti isteyin.

Delil tespiti nedir?

Sulh hukuk mahkemesinden istenen, bilirkişi eliyle durumun yerinde saptanması işlemidir. Dava değildir, hızlıdır ve rapor sonraki davada kullanılır.

Arabulucuya gitmem gerekir mi?

Kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava şartıdır. Ancak delil tespiti ve ihtiyati tedbir talepleri bu şartın dışındadır.

Komşu çekilmez hâle geldiyse ne olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.25 uyarınca diğer kat malikleri, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının devrini dava yoluyla isteyebilir.