Ev Sahibi Kirayı Fazla Artırdı: Ne Yapmalısınız?

Kira dönemi yaklaşıyor ve ev sahibi yasal oranın çok üstünde bir rakam söylüyor. “Kabul etmezsen çıkarsın” cümlesi de genellikle hemen arkasından geliyor.

Kiracıların büyük bölümü bu noktada ya rakamı kabul ediyor ya da evi bırakıyor. Oysa üçüncü bir yol var ve hukuk bu yolda kiracının yanında. Aşağıda sınırın ne olduğunu, aşan kısmın neden geçersiz sayıldığını ve ev sahibi yasal tutarı almayı reddederse ne yapılacağını anlatıyoruz.

Yasal Sınır Nedir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak artışın üst sınırını belirler: bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı.

Bu oran her ay yeniden hesaplanır. Sizin için geçerli olan oran, kira sözleşmenizin yenilendiği aya ait olandır — Ocak'ta yenilenen bir sözleşmeyle Ağustos'ta yenilenen sözleşme farklı oranlara tabidir.

Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olması sonucu değiştirmez. Kanun, tarafların anlaşmasını bu sınırla bağlar; sınırı aşan anlaşma, aşan kısım bakımından geçersizdir.

Geçmişte uygulanan yüzde 25'lik geçici tavan sona ermiştir; bugün geçerli olan ölçüt yalnızca TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.

Fazlasını Ödemek Zorunda Değilsiniz

Yasal tavanı aşan zam istendiğinde yapılacak şey, yasal tutarı hesaplayıp onu ödemektir. Aşan kısmı ödememeniz sizi temerrüde düşürmez, çünkü o kısım hukuken borç değildir.

Bu noktada dikkat edilecek tek şey, yasal tutarın eksiksiz ve zamanında ödenmesidir. Kira ödemesini tümüyle durdurmak ise ciddi bir hatadır; kira ödenmemesi tahliye sebebidir ve haklı olduğunuz bir tartışmayı kaybettirir.

Ödeme yaparken açıklamaya hangi aya ait olduğunu yazın. “Eylül 2026 kira bedeli” gibi bir açıklama, ileride hangi ayın ödendiği tartışmasını baştan bitirir.

Ev Sahibi Parayı Almazsa

Bazı ev sahipleri, eksik gördükleri ödemeyi kabul etmez veya hesabı kapatır. Bu durumda ödemekten vazgeçmeyin; ödeme yapmadığınız her ay aleyhinize işler.

İzlenecek yol şudur: kira bedelini ev sahibi adına bir banka hesabına yatırın ve açıklamaya hem ayı hem de kime ait olduğunu yazın. Hesap bilgisi yoksa ya da ödeme kabul edilmiyorsa, kira bedelinin notere tevdi edilmesi yoluna gidilebilir.

Her hâlde ödeme girişiminizi belgeleyin. Dekont, banka yazışması ve noter tutanağı, ileride açılacak bir tahliye davasında borcunuzu ödediğinizin tek kanıtıdır.

Fazla Ödediyseniz Geri İsteyebilirsiniz

Farkında olmadan yüksek zammı ödemiş olabilirsiniz. Ödenen fazla tutar, hukuki sebebi bulunmadığı için geri istenebilir.

Yol şudur: önce ev sahibine yazılı bildirim, tercihen noter ihtarnamesi gönderilir; fark hesaplanır ve iadesi istenir. Sonuç alınamazsa alacak davası açılır.

İki pratik uyarı: birincisi, geriye dönük istem süreye tabidir; fark ettiğiniz anda harekete geçin. İkincisi, kirayı elden ödüyorsanız ispat çok zorlaşır — bugünden itibaren banka üzerinden ödeyin.

“Kabul Etmezsen Çıkarırım” Tehdidi

Kira artışını kabul etmemek tahliye sebebi değildir. Ev sahibi bu gerekçeyle sizi çıkaramaz.

Tahliye ancak kanunda sayılan hâllerde mümkündür: kira bedelinin ödenmemesi, ev sahibinin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması, taşınmazın yeniden inşa veya esaslı onarım gerektirmesi gibi.

Bu hâllerin hepsinde de tahliye mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşir. Kilit değiştirmek, eşya çıkarmak veya elektriği kestirmek hukuka aykırıdır; böyle bir durumda derhal kolluğa başvurun.

Beş Yılı Doldurduysanız Kural Değişir

Aynı taşınmazda beş yıldan uzun süredir oturuyorsanız durum farklıdır. Kanunun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira tespit davası açılabilir.

Bu davada hâkim TÜFE ile bağlı değildir. Taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti göz önünde tutarak kira bedelini yeniden belirler. Sonuç, kiranın belirgin biçimde artması olabilir.

Davayı hem ev sahibi hem kiracı açabilir. Piyasa kiralarının gerilediği bir dönemde kiracının bu davayı açması da mümkündür.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artışının yasal sınırı nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır (TBK m.344). Oran her ay değişir; sözleşmenizin yenilendiği ay esas alınır.

Sözleşmede daha yüksek oran yazıyorsa geçerli mi?

Hayır. Kanuni sınırı aşan anlaşma, aşan kısım bakımından geçersizdir. İmzalamış olmanız sonucu değiştirmez.

Fazla zammı ödemezsem tahliye edilir miyim?

Hayır. Yasal tutarı düzenli ödediğiniz sürece temerrüde düşmezsiniz. Kira artışını kabul etmemek tahliye sebebi değildir.

Ev sahibi parayı almazsa ne yapmalıyım?

Ödemekten vazgeçmeyin. Kira bedelini ev sahibi adına banka hesabına yatırın ve ayını açıklamaya yazın; gerekirse noterden tevdi yoluna gidin.

Fazla ödediğim kirayı geri alabilir miyim?

Evet, hukuki sebebi olmayan ödeme geri istenebilir. Önce yazılı bildirim, sonuç alınamazsa alacak davası. Geriye dönük istem süreye tabidir.