- Nereye verilir
- Sulh Hukuk Mahkemesi
- Ne zaman
- Her zaman açılabilir
- Kritik
- Dönem başından 30 gün önce ihtar
- 5 yıl sonrası
- TÜFE sınırı olmadan rayiç tespit
Dilekçe örneği
Köşeli parantez içindeki sarı alanlar sizin dolduracağınız yerlerdir. Metni kopyalayabilir, Word belgesi olarak indirebilir veya yalnızca dilekçeyi yazdırabilirsiniz. Aşağıdaki metni kullanmadan önce hangi durumlarda geçerli olduğunu okuyun.
[İL / İLÇE] SULH HUKUK MAHKEMESİNE
- DAVACI
- [AD SOYAD] — T.C. [KİMLİK NO]
- ADRESİ
- [AÇIK ADRES]
- VEKİLİ
- [VARSA VEKİLİN ADI, BARO SİCİL NO VE ADRESİ]
- DAVALI (KİRACI)
- [ŞÜPHELİNİN ADI (BİLİNMİYORSA "MEÇHUL")]
- ADRESİ
- [TAŞINMAZIN AÇIK ADRESİ]
- KONU
- Kira bedelinin günün koşullarına göre yeniden tespiti istemidir.
Açıklamalar
- [TAŞINMAZIN AÇIK ADRESİ] adresinde bulunan taşınmazın malikiyim. Taşınmaz, [SÖZLEŞME TARİHİ] tarihli sözleşme ile davalıya kiraya verilmiştir.
- Kira ilişkisi […] yıldır kesintisiz devam etmekte olup, hâlen ödenen aylık kira bedeli […] TL'dir.
- Bu bedel, taşınmazın bulunduğu çevredeki emsal kiraların çok altında kalmıştır. Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazlar […] TL civarında kiraya verilmektedir.
- Aradan geçen sürede taşınmazın ve çevrenin durumunda değişiklikler olmuş, hayat pahalılığı belirgin biçimde artmıştır. [DEĞİŞEN KOŞULLARI SOMUT OLARAK YAZIN]
- [KİRA İLİŞKİSİ 5 YILI AŞMIŞSA BUNU BELİRTİN]
- Yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce, [İHTAR TARİHİ] tarihinde davalıya ihtarname gönderilmiştir. Bu nedenle verilecek kararın yeni dönem başından itibaren geçerli olması gerekir (TBK m.345).
Hukuki Sebepler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 343, 344 ve 345. maddeleri, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi ve ilgili sair mevzuat.
Deliller
- Tapu kaydı ve [SÖZLEŞME TARİHİ] tarihli kira sözleşmesi
- [İHTAR TARİHİ] tarihli ihtarname ve tebliğ belgesi
- Kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları
- Emsal kira sözleşmeleri ve bölgedeki rayiç araştırması
- Keşif ve bilirkişi incelemesi (rayiç kira tespiti için)
- Tanık beyanları ve ikamesi mümkün her türlü yasal delil
Sonuç ve İstem
Yukarıda açıklanan nedenlerle; davanın kabulü ile hâlen aylık […] TL olan kira bedelinin, [YENİ KİRA DÖNEMİ] kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere aylık […] TL olarak tespitine; yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. [TARİH]
Ekler
- Tapu kaydı ve kira sözleşmesi
- İhtarname ve tebliğ belgesi
- Emsal kira belgeleri
Davacı (Kiraya Veren)[AD SOYAD]İmza
Bu dilekçe ne zaman kullanılır
Bu dilekçe, kira bedelinin günün koşullarına göre yeniden belirlenmesi için kullanılır. Kural olarak yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki yılın on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını geçemez (TBK m.344/1). Ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, hâkim bedeli endeksle bağlı kalmaksızın hakkaniyete göre belirler.
Zamanlama davanın sonucunu doğrudan etkiler: dava her zaman açılabilir, ancak kararın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için, dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya ihtar çekilmiş ya da dava açılmış olması gerekir (TBK m.345). Bu koşul sağlanmazsa tespit bir sonraki döneme sarkar.
Sözleşmede "yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin" bir kayıt varsa, dönemin sonuna kadar açılan davada da karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Kira tespiti davaları, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür.
En sık yapılan hata
Otuz günlük ihtar kuralını atlamak. Dava her zaman açılabilir, ancak kararın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için, o dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya ihtar çekilmiş ya da dava açılmış olmalıdır (TBK m.345). Bu yapılmazsa dava kazanılsa bile yeni bedel bir sonraki döneme ertelenir; bir yıllık fark kaybedilir.
İkinci hata beş yıl kuralını bilmemektir. Beş yıldan kısa süredir devam eden kira ilişkilerinde artış TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır; hâkim bunun üzerine çıkamaz. Rayiç bedele göre serbest tespit ancak beş yıldan sonra mümkündür. Üçüncü yılında rayiç tespit isteyen dava, sınırın üzerine çıkamadığı için beklentiyi karşılamaz.
Üçüncüsü emsal göstermemektir. Mahkeme rayiç bedeli keşif ve bilirkişi ile belirler; ancak dosyaya emsal kira sözleşmeleri ve bölge araştırması sunulması sonucu doğrudan etkiler. Yalnızca "kira çok düşük kaldı" demek, hakkaniyet indirimiyle beklenenin altında bir bedele yol açabilir.
Adım adım nasıl kullanılır
- Kira ilişkisinin süresini hesaplayınBeş yıldan kısaysa artış TÜFE ile sınırlıdır; beş yılı geçmişse rayiç tespit mümkündür. Bu, davanın ne kadar kazandıracağını baştan belirler.
- Yeni dönemden 30 gün önce ihtar çekinNoterden gönderin. Bu tek adım, kararın bir yıl erken yürürlüğe girmesini sağlar; atlanırsa bir kira yılı kaybedilir.
- Emsal kira araştırması yapınAynı bölgedeki benzer taşınmazların kira sözleşmeleri, emlak ilanları ve beyanları. Ne kadar somut veri sunarsanız tespit o kadar gerçekçi olur.
- Keşif ve bilirkişi talep edinRayiç bedel keşifle belirlenir. Talep edilmezse mahkeme eksik incelemeyle karar verebilir.
- Hakkaniyet indirimini bekleyinMahkemeler, uzun süredir oturan kiracı lehine emsalin bir miktar altında bedel belirleyebilir. Beklentinizi buna göre kurun; abartılı talep karşı vekâlet ücreti riski doğurur.