- Nereye verilir
- Taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi
- Dayanak
- TBK m.138 (aşırı ifa güçlüğü)
- Zorunlu
- Arabuluculuk dava şartıdır
- Etki
- Kural olarak dava tarihinden itibaren
Dilekçe örneği
Köşeli parantez içindeki sarı alanlar sizin dolduracağınız yerlerdir. Metni kopyalayabilir, Word belgesi olarak indirebilir veya yalnızca dilekçeyi yazdırabilirsiniz. Aşağıdaki metni kullanmadan önce hangi durumlarda geçerli olduğunu okuyun.
[MAHKEME] SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE
- DAVACI
- [AD SOYAD] — T.C. [KİMLİK NO]
- ADRESİ
- [AÇIK ADRES]
- DAVALI
- [KIRAYA VEREN]
- TAŞINMAZ
- [TAŞINMAZIN AÇIK ADRESİ]
- SÖZLEŞME TARİHİ
- [SÖZLEŞME TARİHİ]
- MEVCUT KİRA
- [SÖZLEŞMEDEKİ KİRA BEDELİ] TL
Açıklamalar
- Taraflar arasında [SÖZLEŞME TARİHİ] tarihli kira sözleşmesi bulunmakta olup, [TAŞINMAZIN AÇIK ADRESİ] adresindeki taşınmaz kiralanmıştır. Hâlihazırdaki aylık kira bedeli [SÖZLEŞMEDEKİ KİRA BEDELİ] TL'dir.
- Değişen koşullar: [DEĞİŞEN KOŞULLARIN AÇIKLAMASI]
- Öngörülemezlik: Sözleşmenin kurulduğu tarihte, meydana gelen bu gelişmelerin öngörülmesi taraflardan beklenemezdi. Söz konusu durum, taraflardan kaynaklanmayan sebeplerle ortaya çıkmıştır.
- Denge bozulması: Ortaya çıkan koşullar, sözleşmenin kurulduğu andaki edimler dengesini, benden değiştirmem istenemeyecek ölçüde aleyhime bozmuştur. [YAŞADIĞINIZ SOMUT ZORLUĞU ANLATIN]
- Emsal kira bedelleri: Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedeli [EMSAL / RAYİÇ KİRA BEDELİ] TL düzeyindedir. Mevcut bedel ile emsal bedel arasındaki fark, hakkaniyetle bağdaşmamaktadır.
- Sözleşme süresi: [OLAYI TARİH VE SAAT VEREREK ANLATIN] Kira ilişkisi [İŞE GİRİŞ TARİHİ] tarihinden bu yana sürmekte olup, TBK m.344/3 kapsamında bedelin hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi gerekmektedir.
- Ödemelerimi düzenli olarak yapmakta olup, işbu davayı haklarımı saklı tutarak açmaktayım.
- Arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı olan arabuluculuk süreci tamamlanmış olup, anlaşamama tutanağı dilekçem ekindedir.
- [VARSA EK BEYANLARINIZ] Taşınmazda keşif yapılmasını ve emsal kira araştırması için bilirkişi incelemesi yapılmasını talep ederim.
Hukuki Sebepler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138, 299 ve devamı ile 343, 344 ve 345. maddeleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve 6325 sayılı Kanun'un dava şartı arabuluculuğa ilişkin hükümleri.
Deliller
- Kira sözleşmesi
- Kira ödemelerine ilişkin dekontlar
- Emsal kira sözleşmeleri ve emlak rayiç araştırması
- Arabuluculuk son tutanağı
- [VARSA ÖDEME BELGESİ, DEKONT VB.]
- Keşif, bilirkişi, tanık ve ikamesi mümkün her türlü yasal delil
Sonuç ve İstem
Yukarıda açıklanan nedenlerle; davanın kabulü ile aylık kira bedelinin değişen koşullara göre uyarlanmasına ve hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesine; belirlenecek bedelin dava tarihinden itibaren geçerli sayılmasına; yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. [TARİH]
Ekler
- Kira sözleşmesi
- Ödeme dekontları
- Arabuluculuk son tutanağı
- [VARSA DİĞER BELGELER]
Davacı[AD SOYAD]İmza
Bu dilekçe ne zaman kullanılır
Bu dilekçe, sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen ve olağanüstü bir değişiklik nedeniyle kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması için kullanılır.
TBK m.138 uyarınca; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar; sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları kendisinden değiştirmesi istenemeyecek ölçüde borçlu aleyhine değiştirir; borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
Kira sözleşmelerine özgü hüküm: TBK m.344'ün son fıkrası uyarınca sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, TBK m.138 hükmü saklıdır. Yine m.344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Uyarlama ile tespit davası farklıdır: kira tespit davası, TBK m.344 çerçevesinde bedelin belirlenmesine ilişkindir. Uyarlama davası ise işlem temelinin çökmesi hâline dayanır ve olağanüstü koşulların ispatını gerektirir.
Arabuluculuk: kiralanan taşınmazların 6098 sayılı Kanun'a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
En sık yapılan hata
Uyarlama ile tespit davasını karıştırmak. İkisi ayrı davalardır. Kira tespit davası, TBK m.344 çerçevesinde bedelin belirlenmesine ilişkindir ve olağan bir yoldur. Uyarlama davası ise TBK m.138'e dayanır ve öngörülemeyen, olağanüstü bir durumun işlem temelini çökertmiş olmasını arar. Uyarlama davasını, tespit davasının gerekçeleriyle açarsanız ret riski yüksektir.
İkinci hata, olağanüstülüğü ispat etmemektir. “Kiralar arttı” ya da “ekonomik durum değişti” ifadeleri tek başına yetmez; bunlar sözleşme yapılırken öngörülebilir sayılır. Somut olayda hangi olağanüstü gelişmenin, hangi tarihte, sözleşmenin hangi dengesini bozduğunu sayısal olarak gösterin: emsal kira araştırması, endeks verileri, taşınmazın niteliğindeki değişiklik.
Üçüncüsü, arabuluculuk şartını atlamaktır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) arabuluculuk dava şartıdır. Son tutanak olmadan açılan dava, usulden reddedilir ve emek ile harç boşa gider. Ayrıca uyarlamanın kural olarak dava tarihinden itibaren hüküm doğurduğunu unutmayın — geciken her ay, eski bedelden ödenir.
Şablonun yapamadığı dört şey
Dilekçeyi doğru yazmak işin bir kısmı. Dosyayı belirleyen kararların çoğu dilekçenin dışında verilir ve bunların önemli bölümü geri alınamaz:
- Doğru dava türünü ve talebi seçmek. 31 Temmuz 2026'dan itibaren belirsiz alacak davası kaldırıldı; tutarı baştan belirlenemeyen alacaklar kısmi dava ile istenir ve talep artırımı aynı davada yalnızca bir kez yapılabilir. Bu tek hakkın hangi aşamada kullanılacağı, alacağın bir bölümünü kaybettirebilir.
- Hangi sürenin işlediğini bilmek. Bir olayda birden fazla süre işleyebilir: biri hak düşürücü, diğeri zamanaşımı. Şablon, sizin dosyanızda hangisinin işlediğini söyleyemez.
- Delili doğru zamanda sunmak. Dilekçeler teatisi bittikten sonra kural olarak yeni delil sunulamaz; süresinde bildirilmeyen tanık dinlenmez. Elinizde delil olması yetmez, ne zaman bildirildiği belirleyicidir.
- Karşı tarafın savunmasına cevap vermek. Çoğu dosya ilk dilekçeyle değil, cevaba verilen karşılıkla ve duruşmadaki beyanla kazanılır ya da kaybedilir. Şablon o aşamada yanınızda olmaz.
Bu nedenle dilekçenizi mahkemeye vermeden önce bir avukatla görüşmeniz önerilir. Dosyanızı birlikte değerlendirmek isterseniz iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Dilerseniz bulunduğunuz yer barosunun levhasından başka bir avukata da başvurabilirsiniz.
Adım adım nasıl kullanılır
- Arabuluculuğa başvurunKira uyuşmazlıklarında dava şartıdır; son tutanağı alın.
- Emsal araştırması yapınAynı bölgede benzer taşınmazların kira bedellerini belgeleyin.
- Olağanüstülüğü tarihlendirinHangi gelişme, ne zaman, hangi dengeyi bozdu?
- Ödemeleri sürdürünHaklarınızı saklı tutarak ödeyin; temerrüt tahliye sebebidir.
- Keşif ve bilirkişi isteyinRayiç bedel tespiti bu iki delile dayanır.