Kira Depozitosu: Ne Kadar, Nasıl İade Edilir?

Evden çıkıyorsunuz ve ev sahibi depozitoyu iade etmiyor: “boya gerekiyor”, “halı yıprandı”, “fatura borcu olabilir”.

Türk Borçlar Kanunu bu konuyu açıkça düzenliyor ve kiracıyı koruyor. Bu yazıda üst sınırı, bankaya yatırma zorunluluğunu ve iade sürecini anlatıyoruz.

Üst Sınır: Üç Aylık Kira

TBK m.342 nettir: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Bu emredici bir kuraldır; sözleşmeye daha yüksek bir tutar yazılmış olması sonucu değiştirmez. Aşan kısmın iadesi istenebilir.

Uygulamada bazen “depozito” dışında “teminat”, “güvence bedeli” gibi adlarla ek tutarlar alınır. Adlandırma önemli değildir; nitelik itibarıyla güvence olan her ödeme bu sınıra tabidir.

Bankaya Yatırma Zorunluluğu

Aynı maddenin devamı, çoğu kişinin bilmediği bir kural getirir.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Ayrıca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takipte bulunduğunu bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu hüküm, kiracı için güçlü bir korumadır: depozito bankada olsaydı, üç ay sonunda otomatik olarak geri alınabilirdi.

Hangi Kesintiler Yapılabilir?

Depozito, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını güvence altına alır. Meşru kesinti sebepleri:

• Ödenmemiş kira bedeli
• Ödenmemiş yan giderler — aidat, ısınma, su gibi kiracıya ait giderler
• Kiracının kusurundan doğan hasarlar

Buna karşılık olağan kullanımdan doğan eskime ve yıpranma kiracıya yüklenemez. TBK m.316, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma borcunu düzenler; ancak olağan kullanımın getirdiği aşınma bu kapsamda değildir.

Boya, duvar solması, parke çizikleri, musluk contası gibi olağan yıpranmalar kesinti sebebi olmaz. Buna karşılık kırılan cam, delinmiş kapı, sökülmüş dolap kiracının sorumluluğundadır.

Ayrıca TBK m.334'e göre kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Teslim Tutanağı: En Önemli Belge

Depozito uyuşmazlıklarının neredeyse tamamı, giriş ve çıkış durumunun karşılaştırılamamasından doğar.

Yapılması gerekenler:

1. Girişte tutanak düzenleyin. Her odanın durumu, beyaz eşya ve demirbaşların markası ve durumu, sayaç endeksleri yazılsın; iki taraf da imzalasın.
2. Girişte fotoğraf çekin. Tarihli olarak, her odayı ve mevcut kusurları.
3. Çıkışta aynısını yapın. Aynı açılardan fotoğraf ve karşılıklı imzalı teslim tutanağı.
4. Fatura ve aidat borçlarını kapatın ve makbuzları saklayın; abonelikleri kapatın.

Ev sahibi tutanak imzalamıyorsa, çıkış günü iki tanıkla tutanak düzenleyin ve durumu noter ihtarnamesiyle bildirin.

İade Edilmezse

Depozito iade edilmiyorsa izlenecek yol:

1. Noter ihtarnamesi. Tutarı, dayanağını ve ödeme için makul süreyi belirtin.
2. Arabuluculuk. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır; dava öncesi başvurulmalıdır.
3. İcra takibi. Takip için arabuluculuk şartı aranmaz; doğrudan ilamsız takip başlatılabilir.
4. Dava. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılır.

Kesinti yapıldığı ileri sürülüyorsa, kesintinin haklılığını ispat yükü kiraya verendedir. Hasar iddiasında bulunan taraf, hasarın kiracının kusurundan doğduğunu ve olağan yıpranmayı aştığını göstermelidir.

Bu nedenle giriş fotoğrafları ve teslim tutanağı, davanın kaderini belirler.

Sıkça Sorulan Sorular

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz. Aşan kısmın iadesi istenebilir.

Depozito nereye yatırılır?

Kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır; kıymetli evrak bankaya depo edilir.

Boya parası kesilebilir mi?

Olağan kullanımdan doğan eskime ve yıpranma kiracıya yüklenemez. Kiracının kusurundan doğan hasarlar ise kesinti sebebidir.

İade edilmezse ne yapmalıyım?

Noter ihtarnamesi gönderin; icra takibi doğrudan başlatılabilir. Dava açacaksanız kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğa başvurulmalıdır.

Hasarı kim ispatlar?

Kesintinin haklılığını ispat yükü kiraya verendedir; hasarın kiracının kusurundan doğduğunu ve olağan yıpranmayı aştığını göstermelidir.