Kira Tespit Davası: Ne Zaman, Kim Açar?

Uzun süredir aynı evde oturan kiracılarda kira, piyasanın çok altında kalabiliyor. Tersi de mümkün: piyasa gerilediğinde kiracı fazla ödüyor olabiliyor.

Bu dengesizliği gidermenin yolu kira tespit davasıdır. Bu yazıda kimin, ne zaman açabileceğini; hâkimin neye baktığını ve kararın hangi dönem için geçerli olduğunu anlatıyoruz.

Ne Zaman Açılabilir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi iki ayrı durumu düzenler.

Beş yıldan kısa süreli ilişkilerde artış tavanı TÜFE on iki aylık ortalamasıdır ve hâkim bu sınırla bağlıdır.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise durum değişir: hâkim, TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun kira bedelini belirler.

Beş yıl, aynı kira ilişkisinin sürdüğü toplam süredir; sözleşmenin her yıl yenilenmiş olması bu süreyi kesmez.

Kim Açabilir, İhtar Gerekir mi?

Davayı hem kiraya veren hem kiracı açabilir. Piyasa kiralarının gerilediği dönemlerde kiracının bu davayı açması da mümkündür.

Dava, kira bedelinin belirlenmesi istenen dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalıdır. Alternatif olarak, kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa, dava yeni dönem sonuna kadar açılabilir ve karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Bu bildirim şartı en çok atlanan noktadır. Süresinde ihtar gönderilmemişse, karar bir sonraki dönemden itibaren uygulanır ve bir kira yılı kaybedilir.

Hâkim Neye Bakar?

Beş yıl sonrasına ilişkin tespitte hâkimin gözettiği başlıca ölçütler:

• Emsal kira bedelleri — aynı bölgede benzer nitelikli taşınmazların kiraları
• Taşınmazın durumu — yaşı, konumu, bakım durumu, ısınma ve otopark gibi nitelikler
• TÜFE oranı — bağlayıcı değil ama gözetilir
• Hakkaniyet — kiracının uzun süreli kullanımı ve tarafların durumu

Uygulamada belirleyici olan keşif ve bilirkişi raporudur. Bu nedenle dava dilekçesinde keşif ve emsal araştırması talebi mutlaka yer almalıdır.

Ayrıca uygulamada, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde emsale göre belirlenen bedele hakkaniyet indirimi uygulanması yaygındır; kiracının yerleşiklik durumu gözetilir.

Karar ve Sonrası

Mahkeme, yeni kira bedelini belirler. Karar, koşulları varsa dava tarihini izleyen kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

Belirlenen bedel, sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırına tabi olur; her yıl yeni dava açmak gerekmez.

Dava sürerken kiracının eski bedeli ödemeye devam etmesi gerekir. Karar çıktığında geçmiş döneme ilişkin fark, ilgili dönem için talep edilebilir.

Bu dava tahliye davası değildir; sonucunda kiracı çıkarılmaz, yalnızca kira bedeli belirlenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

Her dönem açılabilir; ancak beş yıldan uzun süreli ilişkilerde hâkim TÜFE ile bağlı olmadan hakkaniyete göre belirleme yapar.

Davayı kiracı da açabilir mi?

Evet. Piyasa kiralarının gerilediği dönemlerde kiracının açması da mümkündür.

İhtar göndermek zorunlu mu?

Dava dönem başlangıcından en az otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulmalıdır; aksi hâlde karar bir sonraki dönemden geçerli olur.

Hâkim neye göre karar verir?

Emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu, TÜFE oranı ve hakkaniyet. Belirleyici olan keşif ve bilirkişi raporudur.

Dava sürerken hangi kirayı ödemeliyim?

Eski bedeli ödemeye devam edin. Karar çıktığında ilgili döneme ilişkin fark talep edilebilir.