Apartman Yönetimi: Kat Malikleri Kurulu, Aidat ve Karar İptali

Apartman toplantısında alınan bir karara katılmıyorsunuz, aidatlar sürekli artıyor ya da yönetici hesap vermiyor.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu konularda ayrıntılı düzenlemeler içeriyor. Bu yazıda toplantı ve karar nisaplarını, aidat yükümlülüğünü ve karar iptali davasını anlatıyoruz.

Toplantı ve Karar Nisapları

Olağan toplantı (m.29): kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Olağanüstü toplantı: önemli bir sebebin çıkması hâlinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla toplanır.

Toplantı yeter sayısı (m.30): kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Ancak KMK, bazı kararlar için özel nisaplar öngörür ve bu ayrım çok önemlidir.

Özel Nisap Gerektiren Kararlar

Oybirliği gerektirenler:

• Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması ya da zemin veya bodrum katlarında yeni bağımsız bölümler meydana getirilmesi (m.44) — bütün kat maliklerinin oybirliği
• Yönetim planının değiştirilmesi — ancak KMK m.28'e göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır

Beşte dört çoğunluk gerektirenler (m.42): kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramazlar. Ancak, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde bu işlerin yapılması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar verilmesi gerekir. Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde ise proje tadili kat maliklerinin çoğunluğu ile karara bağlanır.

Kiralama ve ortak yer tahsisi gibi kararlar da kanunda ve yönetim planında öngörülen özel nisaplara tabidir.

Nisap hatası, kararın iptali için en sık kullanılan sebeptir. Bu nedenle karar defterindeki oy sayıları ve arsa payları kontrol edilmelidir.

Aidat (Ortak Gider) Yükümlülüğü

KMK m.20: kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak
• Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa arsa payı oranında

katılmakla yükümlüdür.

Kritik kural: kat maliklerinden biri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Yani “asansörü kullanmıyorum” ya da “daire boş” gerekçeleriyle aidat ödememek mümkün değildir.

Gecikme tazminatı: gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Ödemede geciken kat maliki, aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Ayrıca kiracı da, kira miktarı ile sınırlı olmak üzere ortak giderlerden malikle birlikte müteselsilen sorumludur.

Karar İptali Davası

KMK m.33: kat maliklerinden birinin veya onun katından kiracı olarak yararlananın veya diğer sebebe dayanarak devamlı surette yararlananın istemi üzerine, hâkim tarafından, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesinde karar verilir.

Süre: kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

Bu süreler hak düşürücüdür.

Ayrıca kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz ve kararın hükümsüzlüğünün tespiti her zaman istenebilir.

İptal sebepleri: çağrı usulüne uyulmaması, toplantı ve karar nisabının sağlanmaması, gündemde bulunmayan konuda karar alınması, kanuna ve yönetim planına aykırılık, hakkın kötüye kullanılması.

Önemli usul kuralı: kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır; ancak bu, iptal davasının bir aylık süresini uzatmaz — arabuluculuk başvurusu süreyi durdurur, bu nedenle süre dolmadan başvurulmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat ödemek zorunda mıyım?

Evet. Ortak yerlerden yararlanmadığınızı ileri sürerek gider ve avans payı ödemekten kaçınamazsınız.

Aidat gecikmesinde faiz ne kadar?

Ödemede geciken kat maliki, aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Kiracı aidattan sorumlu mu?

Kiracı, kira miktarı ile sınırlı olmak üzere ortak giderlerden malikle birlikte müteselsilen sorumludur.

Karara nasıl itiraz ederim?

Ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açılır. Süre, katılan için karar tarihinden, katılmayan için öğrenmeden itibaren bir aydır.

Kat ilavesi için hangi çoğunluk gerekir?

Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya zemin ya da bodrum katlarda yeni bağımsız bölüm oluşturulması için bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir.