İntifa Hakkı: Tapu Sizde Değilken Evde Oturmak

Aile içi devirlerde sık görülen bir tablo: ev çocuğun üzerine geçer ama anne ya da baba ömür boyu orada oturmayı sürdürür. Bunun hukuki adı intifa hakkı.

Bu yazıda intifa hakkının nasıl kurulduğunu, hak sahibi ile malikin yetkilerini, masrafların paylaşımını ve hakkın nasıl sona erdiğini anlatıyoruz.

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı, bir mal veya hak üzerinde sahibine tam yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni haktır. Hak sahibi taşınmazı kullanır ve semerelerinden — örneğin kira gelirinden — yararlanır.

Mülkiyet ise malikte kalır. Bu durumdaki mülkiyete uygulamada kuru mülkiyet ya da çıplak mülkiyet denir: malik taşınmazın sahibidir ama kullanamaz ve gelirini alamaz.

Taşınmazlarda intifa hakkı tapu siciline tescille kurulur. Tescil edilmedikçe hak doğmaz.

Nasıl Kurulur?

İntifa hakkı üç yolla kurulabilir:

• Sözleşmeyle. Tapu müdürlüğünde resmî senetle. En yaygın hâli, taşınmazın devri sırasında devredenin kendi lehine intifa saklamasıdır.
• Ölüme bağlı tasarrufla. Vasiyetnameyle belirli bir kişi lehine intifa hakkı tanınabilir.
• Mahkeme kararıyla. Kanunda öngörülen hâllerde.

Miras planlamasında sık kullanılır: taşınmaz sağlığında devredilir, devreden ise ömür boyu oturma ve kira geliri hakkını korur. Ancak bu devrin saklı paylı mirasçıların haklarını zedelemesi hâlinde tenkis gündeme gelebilir.

Kim Neyi Yapabilir?

Yetkiler nettir ve karıştırılmamalıdır.

İntifa hakkı sahibi: taşınmazı kullanır, kiraya verebilir, kira gelirini alır. Malın özüne zarar vermemek ve olağan bakımını yapmakla yükümlüdür.

Kuru mülkiyet sahibi: taşınmazın malikidir, mülkiyeti satabilir veya ipotek edebilir. Ancak alıcı, taşınmazı intifa hakkıyla yüklü olarak devralır — yani intifa sona erene kadar kullanamaz.

İntifa hakkının kendisi ise devredilemez ve mirasçıya geçmez. Hak sahibi hakkın kullanılmasını başkasına bırakabilir, ama hakkı devredemez.

Masraflar Kimde?

Uygulamadaki anlaşmazlıkların çoğu masraf paylaşımından çıkar. Genel kural şudur:

• Olağan bakım ve onarım giderleri intifa hakkı sahibine aittir — boya, küçük tamiratlar, olağan kullanım giderleri.
• Olağanüstü ve esaslı onarımlar malike aittir. Malik bunları yapmazsa hak sahibi masrafı üstlenip sonradan talep edebilir.
• Taşınmazla ilgili vergi ve yükümlülükler kural olarak intifa hakkı sahibi tarafından karşılanır.
• Sigorta yaptırılmışsa primleri hak sahibi öder.

Taraflar aksini kararlaştırabilir; kurulurken bu ayrıntının resmî senede yazılması sonraki tartışmaları önler.

Sona Erme

İntifa hakkı başlıca şu hâllerde sona erer:

• Hak sahibinin ölümü. Gerçek kişilerde hak, ölümle kendiliğinden sona erer; mirasçılara geçmez.
• Sürenin dolması. Belirli süreli kurulmuşsa.
• Terkin. Hak sahibinin feragatiyle tapudan silinmesi.
• Konunun yok olması.

Sona erme kendiliğinden gerçekleşse de tapudaki şerhin terkini ayrı bir işlemdir. Ölüm hâlinde veraset belgesi ve ölüm kaydıyla tapu müdürlüğüne başvurularak terkin sağlanır; bu yapılmadıkça kayıt üzerinde yük görünmeye devam eder.

Oturma Hakkı (Sükna) ile Farkı

İntifa hakkıyla en çok karıştırılan kurum oturma hakkıdır. İkisi de kişiye bağlıdır ve ölümle sona erer, ancak kapsamları farklıdır.

Oturma hakkı yalnızca bir binada ya da bölümünde konut olarak oturma yetkisi verir. Hak sahibi orayı kiraya veremez, gelirinden yararlanamaz; hak kural olarak başkasına devredilemez.

İntifa hakkı ise daha geniştir: kullanma ve semerelerden yararlanma yetkisini birlikte içerir, dolayısıyla kiraya verme ve kira gelirini alma imkânı tanır.

Aile içi devirlerde amaç yalnızca oturmayı güvenceye almaksa oturma hakkı, gelir de korunacaksa intifa hakkı tercih edilir. Tapu senedine hangisinin yazıldığı sonradan çok şey değiştirir.

Sıkça Sorulan Sorular

İntifa hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?

Evet. Kullanma ve yararlanma yetkisi kendisindedir; kira gelirini de alır.

Kuru mülkiyet sahibi evi satabilir mi?

Satabilir, ancak alıcı taşınmazı intifa hakkıyla yüklü olarak devralır ve intifa sona erene kadar kullanamaz.

İntifa hakkı mirasçıya geçer mi?

Geçmez. Gerçek kişilerde hak, hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer.

Emlak vergisini kim öder?

Taşınmazla ilgili yükümlülükler kural olarak intifa hakkı sahibine aittir; taraflar aksini kararlaştırabilir.

Ölümden sonra tapudan nasıl silinir?

Sona erme kendiliğinden olur ama terkin ayrı işlemdir: ölüm kaydı ve veraset belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurulur.