Tapu Devri: Satıştan Önce Kontrol Edilecek On Şey

Bir ev almak, çoğu kişinin hayatındaki en büyük hukuki işlem. Buna rağmen kontrol listesi genellikle “tapu temiz mi?” sorusundan ibaret kalıyor.

Oysa riskler tapunun dışında da olabiliyor. Bu yazıda devirden önce mutlaka kontrol edilmesi gereken on başlığı sıralıyoruz.

Tapu Kaydında Kontrol Edilecekler

1. Malik ve hisse durumu. Satıcı gerçekten malik mi, tam mı hisseli mi? Hisseli taşınmazlarda diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı vardır ve bu hak, satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde iki yıl içinde kullanılabilir.

2. Takyidat (şerh ve beyanlar). İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, aile konutu şerhi, satış vaadi şerhi. Bunlar tapu kaydından alınacak takyidat belgesiyle görülür.

3. Aile konutu şerhi. Taşınmaz aile konutu ise, malik olmayan eşin açık rızası olmadan devredilemez (TMK m.194). Şerh olmasa bile eşin rızası aranması gereken hâller vardır.

4. İpotek. İpotekli taşınmaz satılabilir; ancak ipotek taşınmaz üzerinde kalır. Satış bedelinden ipoteğin kapatılması ve fek işleminin aynı gün yapılması güvenli yoldur.

5. Cins ve nitelik. Tapuda “arsa” görünen yerde bina varsa cins tashihi yapılmamış demektir; bu durum kredi kullanımını ve ileride satışı zorlaştırır.

Tapu Dışında Kontrol Edilecekler

6. İskân (yapı kullanma izni). İskânı olmayan yapıda elektrik, su ve doğalgaz aboneliği sorun çıkarır; ayrıca kat mülkiyetine geçilemez. Belediyeden sorgulanmalıdır.

7. Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapıdaki bağımsız bölüm üzerindeki haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıda kurulur ve daha güçlüdür. Kat irtifaklı taşınmaz alırken iskân durumu ayrıca sorgulanmalıdır.

8. İmar durumu. Belediyeden imar durumu belgesi alın. Yapının ruhsata uygun olup olmadığını, yapı tatil tutanağı ya da yıkım kararı bulunup bulunmadığını sorgulayın.

9. Aidat ve vergi borcu. Yönetimden aidat borcu, belediyeden emlak vergisi borcu sorgulanmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bağımsız bölümü devralan, eski malikin aidat borcundan da müteselsilen sorumludur.

10. Kiracı durumu. Taşınmaz kiralıysa, satış kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, gereksinim sebebiyle tahliye isteyecekse edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmalı ve altı ay sonra dava açmalıdır.

Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz satışı ancak tapu sicil müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Bunun dışındaki “satış sözleşmeleri” mülkiyet geçirmez.

Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli bir sözleşmedir; noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu sözleşme, tarafa tapunun devrini talep hakkı verir.

Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir ve şerh, sözleşmeyi üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar. Şerhin etkisi beş yıldır.

Kat karşılığı inşaat ve proje aşamasındaki konut alımlarında bu sözleşme yaygın kullanılır. Elden yapılan yazılı sözleşmeler ise geçersizdir ve alıcıyı korumaz.

Bedelin Düşük Gösterilmesi Riski

Uygulamada tapu harcından tasarruf etmek için satış bedeli gerçeğin altında gösterilir. Bu, alıcı açısından üç ayrı risk doğurur.

Vergi riski. Gerçek bedelin tespiti hâlinde eksik ödenen harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenir.

İspat riski. Satış geçersiz sayılır ya da ayıp nedeniyle bedel iadesi gerekirse, tapuda yazan tutarı geri alırsınız. Aradaki farkı ispat etmek zordur.

Değer artışı kazancı riski. Taşınmazı beş yıl içinde satarsanız, alış-satış farkı üzerinden değer artışı kazancı vergisi doğar; düşük gösterilen alış bedeli bu farkı büyütür.

Ödemeleri banka üzerinden ve açıklamalı yapın; dekontlar en güçlü delildir.

Devirde Yapılacaklar

Randevu günü sırasıyla:

1. Güncel takyidat belgesini o gün tekrar kontrol edin — arada haciz konulmuş olabilir.
2. Kimlikleri ve varsa vekâletnameyi kontrol edin. Vekâletnamenin taşınmaz satışına özel yetki içermesi ve azledilmemiş olması gerekir.
3. Bedeli devir anında ödeyin; erken ödeme yapmayın.
4. Resmî senetteki bedel, taşınmaz bilgileri ve taraf bilgilerini okuyun.
5. Devirden sonra abonelikleri devralın ve emlak vergisi bildirimini yapın.

Satıcı vekâletle işlem yapıyorsa vekâletnamenin geçerliliğini noterden teyit ettirin; sahte vekâletle yapılan devirler ciddi bir dolandırıcılık yöntemidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapuda neye bakmalıyım?

Malik ve hisse durumu, takyidat (ipotek, haciz, tedbir, şerhler), aile konutu şerhi ve taşınmazın cinsi.

İpotekli ev alınabilir mi?

Alınabilir ancak ipotek taşınmaz üzerinde kalır. Satış bedelinden ipoteğin kapatılıp fek işleminin aynı gün yapılması güvenli yoldur.

Aidat borcundan yeni malik sorumlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bağımsız bölümü devralan, eski malikin aidat borcundan müteselsilen sorumludur. Devirden önce yönetimden borç sorgulayın.

Satış vaadi sözleşmesi geçerli mi?

Noterde düzenleme şeklinde yapılmışsa geçerlidir ve tapuya şerh edilebilir. Adi yazılı sözleşmeler taşınmaz satışında geçersizdir.

Tapuda bedeli düşük göstermek riskli mi?

Evet. Eksik harç cezalı istenir, satışın geçersizliği hâlinde yalnızca tapuda yazan tutarı geri alırsınız ve ileride değer artışı kazancı vergisi artar.