Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibinin Riskleri

Arsanızı müteahhide verdiniz, karşılığında daire alacaksınız. Türkiye'de en yaygın ve en çok uyuşmazlık üreten sözleşme türlerinden biri.

Bu yazıda sözleşmenin geçerlilik şeklini, gecikme ve terk hâllerinde yapılabilecekleri ve arsa sahibinin kendini nasıl koruyacağını anlatıyoruz.

Şekil: Noterde Düzenleme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karma nitelikli bir sözleşmedir: bir yanıyla eser sözleşmesi, diğer yanıyla taşınmaz satış vaadi.

Taşınmaz satış vaadi unsuru içerdiğinden, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir.

Bununla birlikte, uygulamada geçersiz sözleşmeye rağmen edimlerin önemli ölçüde ifa edilmiş olması hâlinde, geçersizliğin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırılık oluşturabileceği kabul edilmektedir. Ancak bu, riskli ve dosyaya göre değişen bir sonuçtur; güvenli yol resmî şekle uymaktır.

Sözleşme ayrıca tapuya şerh edilmelidir. Şerh, arsa sahibinin hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmesini sağlar ve müteahhidin arsayı başkasına devretmesi riskini azaltır.

Sözleşmede Bulunması Gerekenler

• Paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümün kime düşeceği. Kat irtifakı kurulduktan sonra kura ile mi, yoksa baştan belirlenmiş liste ile mi paylaşılacağı açıkça yazılmalıdır. “Yüzde kırk arsa sahibine” demek yeterli değildir.
• Teslim süresi ve gecikme cezası. Kesin teslim tarihi ve her ay gecikme için ödenecek tutar. Gecikme cezasının kira bedeline endekslenmesi yaygın ve işlevseldir.
• Mahal listesi ve teknik şartname. “Birinci sınıf malzeme” gibi ifadeler uyuşmazlık üretir; marka, model ve standart yazılmalıdır.
• Kira yardımı. İnşaat süresince arsa sahibine ödenecek tutar ve ödeme takvimi.
• Teminat. Banka teminat mektubu ya da müteahhide düşen paylar üzerinde ipotek.
• Devir yasağı. Müteahhidin sözleşmeyi veya paylarını devretmesinin arsa sahibinin yazılı onayına bağlanması.
• Tapu devir takvimi. Arsa paylarının müteahhide hangi aşamalarda (temel, kaba inşaat, iskân) devredileceği kademelendirilmelidir.

Son madde en kritik korumadır: tüm payların baştan devredilmesi, arsa sahibini savunmasız bırakır.

Gecikme ve Temerrüt

Teslim tarihi geçtiği hâlde inşaat tamamlanmamışsa, TBK'nın borçlu temerrüdüne ilişkin hükümleri uygulanır.

İfa günü sözleşmede birlikte belirlenmişse, bu günün geçmesiyle müteahhit ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer (TBK m.117).

Bu durumda arsa sahibinin seçenekleri (TBK m.125):

• Aynen ifa ve gecikme tazminatı istemek
• İfadan vazgeçip müspet zararının tazminini istemek
• Sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini istemek

Ayrıca eser sözleşmesine ilişkin TBK m.473 önemli bir imkân tanır: yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işi bırakması hâlinde, teslim süresi beklenmeksizin sözleşmeden dönülebilir.

Aynı madde uyarınca, eserin meydana getirilmesi sırasında yüklenicinin kusuruyla ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi uygun bir süre vererek giderilmesini isteyebilir; giderilmezse onarımın veya işe devamın üçüncü kişiye verilmesini, yüklenicinin hesabına isteyebilir.

Müteahhit İşi Bırakırsa

En ağır senaryodur. Yapılması gerekenler sırasıyla:

1. Delil tespiti. Sulh hukuk mahkemesinden inşaatın hangi seviyede kaldığının, imalatın değerinin ve eksik-ayıplı işlerin tespitini isteyin. Bu, sonraki tüm davaların temelini oluşturur.
2. İhtarname. Uygun süre vererek işe devam edilmesini isteyin ve sonuçlarını (fesih, üçüncü kişiye yaptırma) bildirin.
3. İhtiyati tedbir. Müteahhide devredilmiş arsa payları üzerine tedbir konulmasını isteyin; aksi hâlde bu paylar üçüncü kişilere satılabilir.
4. Fesih ve tapu iptali. Sözleşmenin feshi ile birlikte, müteahhide devredilen arsa paylarının tapu iptal ve tescil yoluyla geri alınması istenir.
5. Tazminat. Gecikme tazminatı, kira kaybı ve eksik-ayıplı imalat bedeli.

Üçüncü kişilere satılmış bağımsız bölümler varsa, iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunabileceğinden, tedbir aşamasının gecikmemesi kritik önemdedir.

Ayıplı İmalat ve Zamanaşımı

Teslim alınan bağımsız bölümde eksik ya da ayıplı imalat varsa, eser sözleşmesindeki ayıp hükümleri uygulanır (TBK m.474 vd.).

Teslimden sonra gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğü vardır: iş sahibi, eseri teslim aldıktan sonra imkân bulur bulmaz gözden geçirmek ve ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmekle yükümlüdür (m.474).

Bu nedenle teslim sırasında ihtirazi kayıt koymadan tutanak imzalamak riskli olabilir; eksiklikleri tutanağa yazdırın.

Ayıp hâlinde iş sahibinin seçimlik hakları (m.475): eserin ayıplı olması yüzünden kabulden kaçınma, ücretten indirim veya ücretsiz onarım isteme; ayrıca yüklenicinin kusuru varsa zararın giderilmesini isteme.

Zamanaşımı (m.478): yüklenici ayıplı bir eser meydana getirdiği takdirde, teslimden başlayarak beş yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserden doğan alacaklar yirmi yıllık zamanaşımına tabidir.

Taşınmaz yapılar bakımından bu süreler, gizli ayıplarda önem taşır: yıllar sonra ortaya çıkan taşıyıcı sistem sorunlarında ağır kusur değerlendirmesi gündeme gelir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde mi yapılmalı?

Evet. Taşınmaz satış vaadi unsuru içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır ve tapuya şerh edilmelidir.

Müteahhit teslimi geciktiriyor, ne yapabilirim?

Sözleşmede kesin teslim tarihi varsa ihtara gerek olmadan temerrüt doğar. Aynen ifa ve gecikme tazminatı isteyebilir, koşulları varsa sözleşmeden dönebilirsiniz.

Müteahhit işi bıraktı, tapuları geri alabilir miyim?

Sözleşmenin feshi ile birlikte devredilen arsa paylarının tapu iptal ve tescil yoluyla geri alınması istenir. Öncelikle delil tespiti yaptırın ve ihtiyati tedbir isteyin.

Teslim tutanağını imzalarken neye dikkat etmeliyim?

Eksik ve ayıplı imalatları tutanağa yazdırın; ihtirazi kayıt koymadan imzalamak sonraki taleplerinizi zayıflatabilir.

Ayıplı imalatta zamanaşımı ne kadar?

Teslimden itibaren beş yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl.