Elbirliği ve Paylı Mülkiyet Farkı: Ortak Taşınmazda Kim Ne Yapabilir?

Miras kalan taşınmazda payınız var ama satamıyorsunuz. Oysa arkadaşınız ortak olduğu daireyi kolayca devretmiş.

Fark, mülkiyetin türünde: elbirliği ile paylı mülkiyet arasındaki ayrım, ortak taşınmazda ne yapabileceğinizi baştan belirliyor.

İki Tür, İki Rejim

Paylı mülkiyet (TMK m.688): birden çok kişinin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasıdır. Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır.

Kritik özellik: paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Elbirliği mülkiyeti (TMK m.701): kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyetidir.

Kritik özellik: elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde pay satılamaz, rehnedilemez ve tek başına haczedilemez.

Miras ortaklığı, elbirliği mülkiyetinin en yaygın örneğidir: mirasçılar, terekedeki mallara elbirliğiyle maliktir.

Karar ve Tasarruf Nisapları

Elbirliği mülkiyetinde (TMK m.702): ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleriyle belirlenir.

Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.

Yani bir mirasçının itirazı, satışı tümüyle engeller.

Paylı mülkiyette ise kademeli bir sistem vardır:

• Olağan yönetim işleri (m.691): her paydaş tek başına yapabilir — bakım, onarım, koruma, zamanaşımının kesilmesi.
• Önemli yönetim işleri (m.691): pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilir — işletme usulünün değiştirilmesi, kiraya verme, tarım türünün değiştirilmesi.
• Olağanüstü yönetim ve tasarruf (m.692): oybirliği gerekir — özgülenme amacının değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işleri, tüm taşınmazın devri veya ağır biçimde sınırlanması.

Ancak kendi payını devretmek için paydaşın kimseden izin alması gerekmez (m.688/3).

Paylı Mülkiyete Geçiş

Elbirliği mülkiyeti kilitleyicidir; bu nedenle çoğu zaman ilk adım paylı mülkiyete geçmektir.

TMK m.703: elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.

Paylı mülkiyete geçiş iki yolla olur:

1. Anlaşma ile. Tüm ortakların katılımıyla tapu müdürlüğünde işlem yapılır. En hızlı yoldur.
2. Dava ile. Ortaklardan biri, sulh hukuk mahkemesinden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir.

Bu dönüşümün sağladığı imkân şudur: paylı mülkiyete geçildiğinde her ortak kendi payını serbestçe satabilir ya da payı üzerinde tasarrufta bulunabilir.

Ancak dikkat: paylı mülkiyete geçildiğinde diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar. Pay üçüncü kişiye satıldığında diğer paydaşlar bu hakkı kullanabilir.

Alternatif ve daha kesin çözüm ise ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır: ortaklık tümüyle sona erer, taşınmaz aynen bölünür ya da satılıp bedeli paylaştırılır.

Kullanım ve Giderler

Yararlanma (TMK m.693): paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.

Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.

Bu, pratikte çok işlevsel bir imkândır: taşınmazın dönüşümlü kullanımı ya da bölümlere ayrılarak kullanılması mahkemeden istenebilir.

Giderler (TMK m.694): paydaşlardan her biri, kendi payı oranında yönetim giderlerine, vergilere ve diğer yükümlülüklere katılmakla yükümlüdür.

Bir paydaş, kendi payından fazla ödeme yapmışsa diğerlerine rücu edebilir.

Tek başına kullanım: bir paydaş taşınmazın tamamını kullanıyorsa, diğerleri ecrimisil talep edebilir; ancak bunun için kural olarak intifadan men — kullanımın engellendiğinin bildirilmesi — gerekir.

Bu nedenle önce noter ihtarnamesi göndermek, sonraki talebin dayanağını oluşturur.

Sıkça Sorulan Sorular

Miras kalan evdeki payımı satabilir miyim?

Elbirliği mülkiyeti devam ederken payınızı satamazsınız. Önce paylı mülkiyete geçilmesi ya da ortaklığın giderilmesi gerekir.

Paylı mülkiyete nasıl geçilir?

Tüm ortakların katılımıyla tapuda anlaşarak ya da bir ortağın açacağı davayla sulh hukuk mahkemesi kararıyla.

Ortak taşınmazı kiraya vermek için kaç kişi gerekir?

Paylı mülkiyette kiraya verme önemli yönetim işidir ve pay ile paydaş çoğunluğu aranır. Elbirliğinde ise kural olarak oybirliği gerekir.

Bir paydaş evi tek başına kullanıyor, ne yapabilirim?

Ecrimisil talep edebilirsiniz; ancak kural olarak önce intifadan men — kullanımın engellendiğinin bildirilmesi — gerekir. Ayrıca hâkimden kullanma şeklinin belirlenmesini isteyebilirsiniz.

Giderleri kim öder?

Her paydaş kendi payı oranında yönetim giderlerine, vergilere ve yükümlülüklere katılır. Fazla ödeyen paydaş diğerlerine rücu edebilir.