Kat İrtifakı: Tapusu Var Ama Bina Yok — Ne Anlama Gelir?

Tapuda "kat irtifakı" yazıyorsa daireniz hukuken henüz bağımsız bölüm olarak doğmamıştır. Elinizdeki, arsa payı üzerinde kurulmuş bir haktır.

Bu yazıda kat irtifakının ne olduğunu, kat mülkiyetinden farkını, geçiş şartlarını ve kat irtifaklı bir daire satın alırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini anlatıyoruz.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıda ileride kurulacak bağımsız bölümler üzerinde, kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulan bir haktır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenmiştir.

Hak, arsa payına bağlı olarak tapuya tescil edilir. Tapu senedinde "kat irtifakı" ibaresi ve bir arsa payı oranı görürsünüz.

Bu tapu geçersiz ya da güvencesiz değildir: devredilebilir, ipotek edilebilir, mirasla geçer. Ancak hukuken bağımsız bölüm henüz oluşmamıştır; sahip olduğunuz, arsanın belirli bir payı ve o pay üzerinde ileride bağımsız bölüm kurulmasını isteme hakkıdır.

Kat irtifakı kurulabilmesi için onaylı mimari proje ve tüm maliklerin talebi gerekir. Proje değişikliği hâlinde arsa payları da yeniden düzenlenebilir.

Kat Mülkiyetinden Farkı

İki kurum aynı kanunda düzenlenir ama sonuçları farklıdır:

• Kat irtifakı: yapı henüz tamamlanmamıştır. Tapuda arsa payı ve irtifak kaydı görünür.
• Kat mülkiyeti: yapı tamamlanmış ve yapı kullanma izni (iskân) alınmıştır. Her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz gibi kaydedilir.

Fark yalnızca kâğıt üzerinde değildir. Kat mülkiyeti kurulduğunda yönetim planı yürürlüğe girer, kat malikleri kurulu resmen oluşur ve aidat, ortak gider, yönetici seçimi gibi konular kanun ve yönetim planı çerçevesinde yürür.

Kredi tarafında da fark vardır: bankalar kat mülkiyetli taşınmazlarda daha rahat ve çoğu zaman daha yüksek oranlı kredi kullandırır. Bazı kredi türleri iskânı doğrudan şart koşar.

Kat Mülkiyetine Geçiş

Geçişin temel şartı, yapının tamamlanması ve ilgili belediyeden yapı kullanma izin belgesinin alınmasıdır. Bu belge halk arasında "iskân" olarak bilinir.

İskân alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurularak kat mülkiyetine geçilir. Başvuruyu maliklerden biri de yapabilir; kanun, kat irtifakı sahiplerinin bu geçişi istemesini bir yükümlülük olarak düzenler.

Gerekli belgeler genellikle şunlardır:

• Yapı kullanma izin belgesi
• Onaylı mimari proje
• Yönetim planı
• Bağımsız bölüm listesi
• Zorunlu deprem sigortası poliçesi

Diğer malikler ya da müteahhit geçişten kaçınıyorsa, kat irtifakı sahibi dava yoluyla kat mülkiyetine geçilmesini isteyebilir.

İskân Alınmazsa Ne Olur?

Yapı kullanma izni alınmaması, kat irtifakının süresiz biçimde sürmesine yol açar ve pratikte ciddi sonuçlar doğurur:

• Abonelikler. Kalıcı elektrik, su ve doğalgaz aboneliği iskâna bağlıdır; geçici abonelikle yaşamak zorunda kalınır ve tarife farkı doğar.
• Kredi ve satış. Alıcı bulmak zorlaşır, kredi kullandırımı sınırlanır.
• Yönetim. Kat malikleri kurulunun yetkileri ve aidat tahsili tartışmaya açık hâle gelir.
• Ruhsata aykırılık riski. Yapı projeye aykırı yapılmışsa iskân verilmez; aykırılığın giderilmesi gerekir.

İskânın alınamamasının sebebi müteahhidin edimini yerine getirmemesiyse, arsa sahibi ve daire alıcıları sözleşmeye aykırılık hükümlerine dayanarak tazminat isteyebilir; koşulları varsa sözleşmeden dönme de gündeme gelir.

Arsa Payı Neden Önemli?

Kat irtifakında en çok gözden kaçan ayrıntı arsa payı oranıdır. Bu oran yalnızca teknik bir sayı değildir; ileride birçok konuyu belirler.

• Ortak gider paylaşımı — yönetim planında aksi yazmıyorsa arsa payına göre belirlenebilir
• Kentsel dönüşümde paylaşım ve yeni bina üzerindeki hak
• Yıkım veya kamulaştırma hâlinde bedelin dağıtımı
• Ortaklığın giderilmesi hâlinde satış bedelinden alınacak pay

Arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı belirlenmelidir. Orantısız belirlenmişse, kat maliklerinden her biri arsa paylarının düzeltilmesi için dava açabilir.

Satın Alırken Kontrol Listesi

Kat irtifaklı bir daire almadan önce şunları isteyin ve inceleyin:

1. Tapu kaydı ve takyidat belgesi. İpotek, haciz ve şerhleri gösterir.
2. Onaylı mimari proje. Aldığınız bağımsız bölümün numarası, konumu ve büyüklüğü projeyle uyuşuyor mu?
3. Yapı ruhsatı ve tarihi. Ruhsat süresi dolmuş yapılarda yenileme gerekir.
4. Arsa payı oranı. Benzer büyüklükteki dairelerle karşılaştırın.
5. Belediyeden iskân durumu. Başvuru yapılmış mı, eksik nedir?
6. Müteahhit–arsa sahibi sözleşmesi. Kat karşılığı inşaatlarda hangi daire kime ait, teslim tarihi ve ceza şartı ne?

Satış vaadi sözleşmesiyle alım yapılıyorsa sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması ve tapuya şerh edilmesi, sonraki devirlere karşı koruma sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat irtifaklı tapuyla daire satılır mı?

Satılır. Kat irtifakı devredilebilir ve ipotek edilebilir; ancak alıcı, iskân alınmamış olmanın sonuçlarını da devralır.

Kat mülkiyetine geçiş zorunlu mu?

Yapı tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi kanunen istenir; maliklerden biri talep edebilir, kaçınılması hâlinde dava yolu açıktır.

İskân alınmazsa aidat ödenmez mi?

Ortak giderlere katılma yükümlülüğü fiilî kullanımdan da doğar. Kat mülkiyeti kurulmamış olması aidat tartışmalarını artırır ama katkı yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Arsa payım düşük, düzeltilebilir mi?

Arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle orantısız belirlenmişse kat maliklerinden her biri düzeltilmesi için dava açabilir.

Müteahhit iskânı almıyor, ne yapabilirim?

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat istenebilir; koşulları varsa sözleşmeden dönme gündeme gelir. Ayrıca kat mülkiyetine geçiş dava yoluyla sağlanabilir.